| 问题 | 2020年北京公寓限购令 |
| 释义 |
1、 什么是商业公寓？ 商品房转住宅的概念不是产权概念，而是使用概念，即将商业办公用地（40年、50年产权）规划用地转变为住宅形态的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等居住设施。购买时，首付与商业物业相同，10年需首付50%，且不能使用公积金，不算住宅贷款。还要注意的是，只有建筑形态和使用功能会发生变化，土地的规划性质不会发生变化，所以产权还是四五十年的。为进一步规范本市商业、办公项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现宣布：一、商业、办公项目（以下简称商业、办公项目）严格按照规定执行按照规定，开发、建设、销售、使用指定用途的，未经批准不得改为居住用途。二是开发企业向建设单位报送的新建项目最小隔断面积不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。三是开发企业新建商业项目应当按照批准的规划用途建设和销售。违反规定的，由国土规划、住建部门依法处理。四是开发企业在建（含待售）项目，销售对象应当是依法登记的企事业单位和社会团体。企业事业单位和社会团体购买商业项目的，不得将该房屋作为住宅使用。房屋再次出售时，应当出售给企事业单位和社会团体。本公告实施前，已销售的商业项目，在重新上市时，可以销售给企事业单位、社会团体或者个人。个人购买应符合下列条件： 1。北京没有住宅和商业地产的记录。 2。自申请购买之日起，我已连续五年在北京缴纳社会保险或个人所得税。6对于商品房，中介机构不得以任何方式宣传该房屋可以居住。对销售非法代理房屋或者虚假宣传商业代理房屋居住用途的中介机构，依法注销其记录，直至吊销营业执照。 暂停向个人购房者和商业银行发放七类贷款。8自本公告之日起，开发企业违反规定将新开工商业项目改为住宅用地的，一经查实，国土规划部门将依法收回土地，商业银行将对该企业在本市的所有项目暂停信贷。9开发企业、中介机构违反本公告规定依法处理的处罚信息，纳入本市企业信用信息系统。 本公告自发布之日起施行，与本公告不一致的按本公告执行。北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源委员会北京市工商行政管理局、中国人民银行营业管理部和中国银行业监督管理委员会北京监管局一盘棋。 北京的“商改住”政策应该是所有城市中最严厉的，但从媒体报道渠道来看，北京并不是唯一严格执行“商改住”政策的城市。事实上，除北京外，上海、天津、合肥、南京等城市都进行了“商改住”的改造工程（有的城市称住宅楼，如上海），深圳、广州也将开工。因此，上海“准住宅”市场的整顿、北京的“商改住”政策以及其他已经或将要进行整顿的城市，并非以北京、上海等一些一线城市为主。笔者认为，商改住（居）改的整改措施是统一进行的。除上述城市外，苏州、厦门等近一年房价上涨过快的10多个城市也可能开展“住有所居”的整治行动。从措施力度来看，北京、上海是标杆，上述城市很可能会像北京一样，对“商改住”项目进行限购。 2。“商改住”限购或“准住宅”调控的目的是控制人口。 一线城市控制人口增长，防止人口泡沫。从一线城市采取的措施来看，他们正在采取措施缓解城市人口压力，比如北京专业市场向周边城市、京沪城市转移，以及上海的“违法行为”。笔者认为，“商改住”限购或“准住宅”改造的目的是控制人口。从未来房地产市场的政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，而盘活城市闲置低效用地将成为一线城市人口政策的主要方向。这样，房价就不会涨得那么快了。 3。“商改住”或“准住宅”整治行动的直接目的，是政府不希望商业价格上涨影响工业和经济。 同策咨询研究部主任张炜认为，从“商改住”或“住改住”整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单。包括北京商住限购、上海住宅改造等在内的地方住宅政策的出台，是为了防止楼市调控后房企转向住宅市场，并进一步推动商业用地价格上涨过快（因为商业用地涉及工业和经济，政府不希望商业用地价格影响工业和经济）。例如，从新任上海市长在市长新闻发布会上回答记者提问的态度可以看出，上海不希望商业用地价格影响上海工业和经济的发展。由此可以看出，虽然从北京、上海等城市发展的大局来看，对于开发商来说，商住或类似住房的相关政策暂时影响了销售，甚至部分项目的销售陷入了僵局，如何评价“得失”，仍然需要每一位居民和每一位房地产从业者去思考。 4短期内，一方面重启或加强行政手段，实现防止房价过快上涨的目标。 比如，收紧高端房地产的预售许可证和备案时间，以调整年平均成交价格；另一方面，政策层面没有操作空间，不可能打“擦边球”。随着监管的日益严格，如禁止首付贷款、二次抵押贷款等“杠杆化”市场行为，政府采取有效措施对违法企业进行查处和曝光显得尤为重要。 5。这些政策紧密相连，外溢需求将在被围困的城市之外受到限制。 例如，北京、上海等大都市住宅限购后，原本打算购买住宅用于投资或居住，但这类住宅也受到限制。现在北京、上海周边也实行限购，直接在周边城市购房是没有资格的。政策不再给外溢需求留下空间。 本轮调控政策的思路非常有意思。首先我们可以看到，在中国一二线城市“限购限贷”之后，楼市的一部分需求已经开始向其他城市蔓延，如一线城市甚至县级城市周边的三四线城市（如北京、上海周边的三四线城市），一线城市区域中心城市周边的三四线城市（如南京、合肥都市圈周边的三四线城市），另一个pa
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