| 问题 | 拖欠租金的承租人有优先购买权吗？ |
| 释义 | 1、承租人优先购买权的适用 《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。 (1)仅限于房屋租赁场合; (2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。 (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失; (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者. 2、房屋优先购买权的例外情形 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁司法解释)第二十四条明确规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (1)房屋共有人行使优先购买权的; (2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; (4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。 3、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权? 承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 [2]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条 |
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