| 问题 | 预售房屋合同备案性质 |
| 释义 | 【基本案情】 赵某预购某房地产开发商预售商品房一套，双方签订了商品房预售合同，合同约定赵交纳首付10万元购房款，余款办理按揭贷款，后因赵某个人原因，贷款未能申办成功，但赵某所预购商房已在房产管理部门办理备案登记。赵某后因有未偿付信用社贷款，而被申请执行，某法院将上述房产查封。后房地产开发公司就此提出执行异议。 【案例分析】 在物权法实施后，涉及房产的登记种类有异议登记、预告登记以及产权登记。其中的预告登记，是指在合同签订后，为保障将来物权的实现，而为的一种登记，从法律的规定上看，在合同当事人申请预告登记时，双方当事人间仅存在债的关系，购买人仅对其所购房屋有期待权，为了防止一房二卖，切实保障购房人权益，法律赋予预告登记某种物权的效力，即，预告登记后，未经预告记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此视之，赵某所购房屋的备案登记，显然不是上述所说的预告登记，根据物权法定原则（物权的种类法定，同时彰显物权的管理方式也应法定），如此说来，此处的备案，仅是管理机关行使房产管理的一种方式，不具有物权效力。由此，法院对已备案房产的查封，显然不是对该房产的查封，不能产生查封所应产生的禁止转移的效力。此处，可以将法院的查封视为对购房人所交纳预付款的查封。 在购房人已全部或将相当部份的房款已交付（比如已付总房款的50%）的情况下，购房人的权益的确有值得法律特殊保护的必要性。这种必要性，在最高法两个司法解释上给体现，一个在建筑工程优先权的答复中，即，已足额支付购房款的购房人的权益可以排除建筑优先权，第二个就执行异议的规定，相对来讲，第一个解释是对两个债权的优劣比较后做的安排，而后一个解释则更多的是从购房人的居住权角度考虑而设。但无论从哪个角度，均无法验正备案登记具有物权登记的效力。 |
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