| 问题 | 国有土地使用权拆迁如何处理 |
| 释义 |
国有土地使用权被拆迁后，属于被拆迁单位，原国有土地使用权所有人或者单位不再享有国有土地使用权。在我国，国有土地使用权具有一定的年限。国有土地使用权出让后，剩余年限归以后有国有土地使用权的单位或者个人所有。我国的土地所有制是城市土地的国家所有制和城乡土地的集体所有制。房屋所有人只有土地使用权，没有所有权。房屋所有权与土地使用权相分离。土地利用与土地占有有着密切的关系。占有是前提，使用或收益是目的，而土地占有是对土地的实际控制，是土地所有权和使用权行使的基础。另外，如果有权利，就应该有救济，如果有损失，就应该有赔偿。这是最基本的法律原则。法律赋予被拆迁人土地使用权，应当对被拆迁人土地使用权的行使给予保护和救济。土地使用权受到侵害的，应当给予补偿。2004年3月14日，全国人大通过了新的宪法修正案，明确规定：“国家为了公共利益，可以依法征收、征用土地，并给予补偿。”，它为解决宪法层面的大量征收（使用）、拆迁、补偿等纠纷提供了切实可行的制度保障。在法律层面，《土地管理法》第五十八条规定：“国有土地的土地使用权，经原批准使用土地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以由有关人民政府土地行政主管部门收回：<（一）为公共利益需要使用的土地；（二）为实施城市规划而进行的旧城区改造，依照前款第（一）项、第（二）项规定收回国有土地使用权的，需要调整土地用途，对土地使用权人给予适当补偿。”可以说，《土地管理法》规定了房屋拆迁过程中土地使用权人的补偿权，被拆迁人应当依法对土地使用权人进行补偿。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿数额，根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”，关键是要明确“其他因素”的内容。由于货币补偿的数额是由“房地产市场评估价”确定的，因此应包括影响被拆迁房屋市场价格的因素。那么，在房地产估价中，不仅要考虑房屋本身，还要考虑房屋占用的土地以及被拆迁人拥有的其他土地使用权和相应的附属设施。因此，“其他因素”还应包括对被拆迁房屋价值有重要影响的土地使用权。此外，《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，“土地使用者依法取得的土地使用权，国家不得收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法定程序提前收回土地，并根据土地使用者的使用年限和土地开发利用的实际情况给予相应补偿。”一些地方立法对此也有明确规定。如《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》第二十一条规定：“被拆迁人依法享有土地使用权的院落不计入货币补偿基准价的，拆迁人应当按照市、县人民政府规定的标准对被拆迁人进行补偿，“第三，法律思考房屋拆迁是指公民私有财产权和居住权的丧失。在旧城换新房、危旧房换新房的同时，房屋拆迁引发的社会矛盾也层出不穷，给维护社会稳定带来了一些问题。事实上，房屋拆迁引发的矛盾很大程度上源于补偿费的不一致，其中争议最大的一个问题就是公民的土地使用权得不到应有的补偿。笔者建议从以下几个方面加以解决： 1。有关行政法规和地方性法规应当明确规定被拆迁人有权对土地使用权进行补偿。目前，城市房屋拆迁规范依据的最高层次是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》，但条例并未明确规定被拆迁人有土地使用权补偿的权利。地方政府制定的规范性文件一般只规定房屋的位置、建筑结构、房屋类型、实际新旧情况和建筑面积作为考虑因素，很少考虑土地使用权的补偿，这为一些被拆迁人不补偿被拆迁人的土地使用权提供了借口。因此，建议有关部门尽快对有关拆迁的行政法规和地方立法进行全面审查，按照宪法和法律的要求，进一步规范和完善。2制定土地使用权补偿的具体操作标准。在规定土地补偿权的同时，有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑不同的土地利用方式会给被拆迁人带来不同的经济效益。因此，可以参考相关的土地征收补偿政策。在评估被拆迁人的土地使用权时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况（如停车场等），适当增加被拆迁人的土地使用权，切实保护被拆迁人对公司的合法产权。 此外，司法机关审理房屋拆迁当事人因补偿安置引发的纠纷案件。认为自己的合法权利受到非法剥夺、限制、侵犯、损害的，有权依照法定程序向司法机关提起审查和终审判决。根据2007年10月1日实施的《物权法》，住宅建设用地使用权期满后，住宅建设用地使用权将自动续期，根据1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，按照之前的规定，土地使用权续期需要缴纳一定的费用。《物权法》颁布后，虽然规定了自动续期，但对续期土地使用费的缴纳标准和方式没有明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案）》开始在一定范围内征求意见。与“草案”相比，“草案”将“免费自动续期”改为“按照国家有关规定自动续期”。但是，如何延长房屋使用权，是否缴纳土地出让金，以及购房人的土地使用期届满时缴纳多少，目前尚无明确说法。相关业内人士认为，适当续期的可能性最大。五、办理国有土地使用证应提交的材料。项目批准（原件）； 2。定点通知（原件）； 3。建设用地规划许可证（复印件）； 4。土地使用协议（原件）； 5。国有土地使用权出让合同或土地划拨批准书（原件）； 6。规划部门批准的红线图（原件）； 5； 7。市测绘院土地划拨交接表及成果表（原件）； 8。规划部门批准的总平面图（原件）； 9。申请单位营业执照（复印件）； 10。建设工程规划许可证（复印件）； 11。质量检验证书（竣工验收证书）
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