| 问题 | 不动产抵押设立要件有哪些 |
| 释义 | 不动产抵押设立要件有哪些?抵押人必须具备主体资格，抵押物必须符合法律规定，价值评估应该公允，办理抵押登记。如何设立不动产抵押?签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序，然后不动产抵押权需登记后才生效。 设立要件 不动产抵押设立要件主要包括： ①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。 ②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。 A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产; B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物; C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产; D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产; E、产权关系不清或有争议的财产; F、来自全体共有人书面同意的不动产; G、未取得合法权证的违法建筑物。 ③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。 ④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 设立 1、不动产抵押合同的签订 一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。 因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。 2、不动产抵押合同的登记 《物权法》不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效，(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。担保法参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同自登记之日生效。同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。 程序 不动产抵押的程序较为复杂，通常的情况是抵押人一方面是借款人，同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款，为了表示能够按期履行债务，借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款，请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。 在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是，首先借款人与金融机构建立借贷关系，签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构，签定不动产抵押担保合同(附属合同)，建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门，申请办理不动产抵押登记，完成抵押活动的全部法律手续。 在抵押活动过程中，首先要审查借款人身份，资信及商业证明，其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况，检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列，确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有，并且不存在任何法律上的瑕疵，应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估，并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值，确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前，金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查，以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。 |
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