| 问题 | 房屋合同如何生效 |
| 释义 |
案例分析 原告张某系海安某中介信息服务部女业主。被告人邵某与丈夫全某于1986年结婚。2002年4月22日，邵某在海安县某小区办理了房屋（即本案争议房屋）产权登记。产权证上显示，该房屋的主人是邵某，房产为私有财产，面积为149.57平方米。共有人一栏未填写。2003年4月，邵某取得了上述房屋的国有土地使用证，证明土地使用者为邵某。2003年，邵某又在海安县另一区买了一套房子。装修后，他当年搬进了房子。此后，邵某委托弟弟邵某帮忙将纠纷房屋出售。 2004年2月24日，邵大哥以自己的名义与原告张某签订《房地产转让合同》，约定将该房屋（邵某所有）（包括附棚、车库、太阳能热水器、燃气灶、有线电视等）出售给张某，成交价29.08万元；张某付清房价后，转让方交付了房屋及棚舍的全部钥匙及随行物品；转让方负责提供办理房产转让所需的一切手续，费用由张某承担。合同签订后，被告人邵某在张某持有的一份房地产转让合同上签下了自己的姓名和身份证号。 从同年3月起，原告张某分四次支付总房价29.08万元，由邵某兄弟收取，交给被告邵某。同年9月3日，张某在支付完最后一笔房款后，于同日搬进了房子。在合同履行过程中，邵某将土地使用证和房屋所有权证交给原告张某。随后，原告张某要求被告邵某协助办理房屋过户手续，但被告邵某从未协助。今年5月8日，张某对邵某提起诉讼。海安法院受理此案后，经被告人邵某申请，法院追加其丈夫全某为被告人，共同参与诉讼。 庭审中，原告张某称，我与被告邵某签订《房地产转让合同》后，按合同约定支付了全部房款。邵某还将上述房屋及房屋的房产证、土地使用证交给了我，但他拒绝按照合同履行协助转让的义务。现请求法院判令被告人邵某协助办理移交手续。 被告人邵某辩称，我和丈夫全某感情一直不好，全某常年从事工程，所以我担心将来一旦感情破裂离婚，我会在经济上吃亏，于是，我委托弟弟在没有告诉泉某的情况下，将上述共有房屋出售；现在我丈夫泉某已经知道此事，并明确表示不同意出售。为了照顾夫妻关系，我不同意将房屋所有权转让给原告张某。另外，根据相关法律规定，我丈夫既没有签署转让合同，事后也没有批准，因此转让协议应视为无效。现请求法院驳回原告张某的诉讼请求。 被告人全某辩称，争议房屋为夫妻共同财产，邵某未经本人同意单方转让。根据法律规定，转让合同应视为无效。 两名被告声称夫妻关系异常，但未能提供可信证据。 海安法院经审理认为，被告人邵某再买一套房子入住后，原房屋闲置，其口头委托其兄弟代为出售原房屋，符合正常情况，不违法。原告与邵某签订合同后，要求委托人表达其代表团的授权，邵某义亲自在合同上签字，并加上自己的身份证号码。委托关系合法有效，后果由委托人邵某承担。 两被告主张争议房屋为夫妻共同财产，且未经夫妻同意，难以确认。从事实上看，争议房屋的产权证上没有共有人的标示，房屋是共有房屋还是个人房屋存在争议。即使争议房屋被视为夫妻共同财产，也应视为被告人邵某夫妻平等协商的结果。因为在本案中，从签订合同到原告张某分4次付清房屋款，再到邵某将房屋及相关权利证明交给张某，以及张某的实际住所，时间间隔并不算短。在没有可靠证据证明两被告夫妻关系不融洽的情况下，邵某认为，自己并不完全认识两被告，这是不合理的。此外，据被告人全某交代，他在得知妻子出售了有争议的房屋后，试图解决此事，但外出打工置之不理更是不合理。从法律角度看，根据《城市房地产管理法》的规定，夫妻未经对方书面同意出卖房屋的行为无效。但此后，我国对婚姻法进行了修改，最高人民法院也对如何适用婚姻法作出了相关司法解释。新婚姻法及相关司法解释没有规定“书面同意”的要求。因此，夫妻在处理共有财产时，应当以新法优于旧法的原则，适用新法和新司法解释的规定。综合事实和法律分析，本案中，原告张某有理由认为房屋买卖合同是夫妻双方共同意愿的表达，两被告不能以一方不同意或不知情为由，与原告张某善意抗争。因此，张某与邵某的房屋买卖合同成立，合法有效。合同签订后，双方应依法充分履行各自的义务。现原告张某已付清房款，履行了全部义务；被告邵某也已交付房屋及相关权利证明，履行了主要义务，但仍应协助原告张某按合同约定转让房屋所有权，因此，原告张某的诉讼请求应当得到支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》和最高法院婚姻法司法解释，判决被告邵某夫妇在判决生效后一个月内协助原告张某办理争议房屋的过户手续，相关费用由原告张某承担。一审判决后，两被告人不服，提出上诉。南通市中级人民法院审理后认为，一审事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，决定驳回上诉，维持原判。 点评与分析：本案主要涉及法律之间存在冲突或误解时，如何结合中国国情准确适用法律。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让：（四）共有房地产；《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻平等权利’的规定“夫妻共有财产处理权”应理解为：（一）夫妻对夫妻共有财产享有平等的处理权利。因生活需要，任何一方有权决定如何处理夫妻共同财产。（2） 夫妻非因日常生活需要，对夫妻共同财产的处分作出重要决定的，应当平等协商，达成协议。如果另一方有理由相信这是夫妻双方共同意愿的表达，另一方
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