| 问题 | 房屋拆迁估价如何合理化 |
| 释义 |
1、 拆迁评估主要存在以下问题：1、评估方法存在问题目前，城市房地产拆迁评估大多采用基准价结合新度、区位、街道等系数综合确定拆迁价格，不符合《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价条例》的精神。首先，房价是由市场决定的，市场不仅受其内在有形的物理因素的影响，而且受市场中诸多因素的影响，后者的影响往往大于前者。 例如，房地产周边环境的影响因素是同一房地产位于同一地点，但并不意味着周边环境相同。这是因为房地产的特点（个性）决定了它。因此，仅以基准价计算房地产的市场价格是不具有说服力的。其次，《房地产估价规范》中找不到“基准价”一词的由来，更谈不上其计算的依据和科学性。事实上，它仍然是一种政府行为，摆脱不了政府的干预。因此，住房基准价格不是一种市场行为，不能准确反映房地产市场在住房价格变动面前，政府及其部门故意降低基准价格。（1） 土地补偿价格没有真正反映出来。在一些城市，现行的房屋拆迁补偿价格是一种新的房屋拆迁补偿价格，其最终结果只能最大限度地反映房屋本身的内在形态价格，而不能正确反映房屋实体带来的经济价值，更不能反映土地的无形资产价格。当然，这一最终结果普遍反映了补偿价格偏低。没有充分考虑容积率、建筑密度等合理利用土地的因素，而是将土地和房屋的重置价格合并为基准价，以房屋建筑面积计算。其结果必然导致人们误以为同质、同量、同价的土地容积率高，建筑密度高，地价高；（2）政府部门干预较多，甚至一些地方政府为了体现政绩，降价、降成本，坑害百姓，损害人民群众，与人民群众争利，损害政府形象。房屋性质认定中存在的问题有：我国有关房地产的法律法规滞后于部分被拆迁房屋，相关手续确实难以完善。但是，一些城市一味强调程序的完善，僵化教条地认定房屋的性质，而不考虑实际用途和使用价值。最终导致对历史的不尊重，未能体现住房能带来更大利益的客观事实。 5。安置房价格确定中的问题众所周知，安置房是拆迁人提供的（一般由开发商提供），其价格应该由开发商根据市场来确定，而被拆迁的房屋是否也是全市场价？当然，这是有差距的。一是房屋拆迁补偿价格的确定存在问题，二是安置房价格滞后于被拆迁房屋价格（由于开发期的存在）不同时，必然导致安置房价格之间的不公平和公平以及拆迁补偿价格。首先，以市场价格评估房屋拆迁是公平合理的；但城市居民特别是拆迁范围内的居民经济存在严重的两级分化问题。他们是弱势群体，大多数是下岗职工和失业居民。他们中的一些人长期卧病在床，他们的生活来源依靠子女和周围社区的居民。即使房子很破，也能起到遮风挡雨的作用。这些居民一旦被拆迁，就会失去原有稳定的生产生活秩序，当他们拿到拆迁补偿金时，这微薄的补偿金又能给他们带来什么？他们买不起小房子。第二，造成上述问题的主要原因如下：1。政企分开。首先确定拆迁补偿基准价。拆迁补偿基准价的主要评估单位是由政府和有关部门确定，而不是由争夺市场的评估机构确定。考核内容需要政府和相关部门明确。因此，基准价格名义上是市场价格，实际上是政府指导价。其次，在补偿价格的确定上，一些政府和有关部门为了政绩，搞“形象工程”，故意压低补偿价格，降低成本，实施一些难以实施的项目（如五河县某文化休闲广场，安徽省）。市场体系尚处于发展阶段，这是由于拆迁补偿货币化需要大量的房地产市场交易信息。但部分城市各类房地产交易量小，缺乏此类房地产市场信息；此外，房地产交易信息不规范，仍掌握在一些部门手中，不畅，房地产信息系统尚未完全建立。 3。城镇居民经济发展还很不平衡，两级分化严重。 大多数被拆迁人都是弱势群体。他们不能随意把房子卖给拆迁人。即使超过现有房屋的现行价格，也卖不掉。这是由他们的基本生活保障（住房）决定的。目前，我国土地性质多样，土地所有权分为国有和集体所有，国有土地分为划拨和出让。如果不考虑补偿价格性质的划分，将导致我国土地使用权流转难以实施，也将处于非常混乱的阶段。我国城市土地使用权是一项有偿的有限期使用制度（城市房地产管理法明确规定的制度）。然而，城市土地使用权期满后，除了续期外，政府如何收回？是将地上建筑物连同土地一起无偿收回还是有偿收回？由于没有法律规定，这必然影响我们在评估房地产拆迁补偿价格时考虑残值（残值），而无法计算其价值的减值。三是建议完善相关证明文件，确定科学的评估方法。在确定基准价格时，应以《房地产估价规范》为依据；在确定房屋的使用性质时，应充分考虑房屋的实际用途和使用价值；在估价方法上，应根据《房地产估价规范》确定估价技术路线。加强对房屋评估活动的监督，建设一支良好的评估队伍，评估机构和评估人员应当在市场竞争中获得认可，而不是强制鉴定。政府部门要相互配合，共同管理。即使鉴定结论得到认可，也要考虑弱势群体的实际困难。只有这样，拆迁工作才能顺利进行，惠及人民群众，我国的建设工程才得以顺利实施。你知道吗 |
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