| 问题 | 合作建房协议纠纷 |
| 释义 | 一、案 情 二000年十二月二十六日，申请人与被申请人签订一份“合作建房协议”，约定被申请人在位于某公园附近四栋住宅楼动迁改造工程同申请人合作建设。被申请人出土地，申请人承担资金支出。协议还约定了双方权利义务及违约责任。同日，双方又签订了“补充协议”，约定了申请人须自签订本协议之日起一周内一次性给付被申请人合作抵押金1801万元，并就房屋分配、工程资金拨付、工程质量等做了进一步约定。 协议签订后，申请人按约定向被申请人一次性支付抵押金1801万元，并做了一系列前期准备，提出了若干规划方案，在此期间申请人先后支付了评估、方案设计、供排水、差旅费等共33万元，根据被申请的要求，仲裁庭对33万元证据复印件与原件进行了核对。 被申请人在协议签订前办理了“国有土地使用证”，但未按法律规定办理好“建设用地规划许可证”，被申请人认为该证由申请人办理，但在未经批准的该证申请书中被申请人已在建设单位一栏填写并盖章，申请人认为，双方合作，申请人负责开发费用，被申请人负责出土地。因该证没有办理不能视为出土地。合同中虽没有明确约定该证由谁办理，但该证是在《国有土地使用证》基础上办理的，理应该证由被申请人统一办理。双方意见分岐致使该项目因超过一年时效未办理有关审批手续而失效，使工程无法进行下去，造成很大损失。申请人要求返还抵押金及贷款利息，被申请人已于二00二年一月七日返还抵押金1000万元，尚欠801万元，申请人多次催要，被申请人以南红楼(双方另外合作工程)与一、五栋(本案协议工程)同时结帐和认为申请人提供的建设方案水准不高为由未付。 申请人提起仲裁请求： (一) 被申请人给付建房抵押金801万元及1801万元的贷款利息; (二)承担违约造成的损失; (三)承担全部仲裁费用及保全费用和律师代理费40，000元。 被申请人在答辩中称，被申请人在二000年四月二十四日办好了“国有土地使用证”，履行了出土地的义务，按照协议第五条约定，“建设用地规划许可证”应由申请人办理。协议第六条约定，为保证工程质量，由申请人负责进行公开招标，双方共同研究确定该小区建设方案。但申请人并未进行公开招标，其提供的建设方案水准低，因为申请人的违约行为，致使双方合作建房耽搁至今，申请人应承担违约责任，申请人已付的抵押金应作为违约金不再返还。 二、仲裁庭认为 (一)申请人与被申请人签订的“合作建房协议”是当事人双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应当受到法律保护。 (二)申请人按约定如数支付了全部抵押金，做了一系列前期准备和资金投入。该工程未能实施的根本原因是没有办理“建设用地规划许可证”等审批手续，使工程失去合法性。而该手续应由谁办理是本案的关键。经查，双方协议第五条约定，从进行动迁至建设、回迁等全过程，所涉及的一切手续由申请人办理。并未约定动迁前的手续包括“建设用地规划许可证”等手续由申请人办理，为此，对被申请人关于按照协议第五条约定，“建设用地规划许可证”应由申请人办理的答辩本庭不予采信。《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建筑工程开工前，建设单位应当办理建筑工程用地批准手续、“规划许可证”和“施工许可证”。 在被申请人提供的证据“建设用地规划许可证申请书”(未经批准)中的建设单位栏中填写的单位名称和盖章者都是被申请人。同时按照**市建委、市计委关于“综合开发建设项目选址计划”时效的有关规定，项目选址计划有效期为一年，超过一年未办理有关审批手续的计划视为无效，该项目已于二00一年一月二十日无效。且被申请人已于二00二年一月七日返还抵押金1000万元，是自认协议的终止履行。本庭认为没有办理“建设用地规划许可证”等手续，是该项目无法实施的根本原因，因此，被申请人应当承担“合作建房”的违约责任。故对于申请人关于给付抵押金801万元及1，801万元贷款利息的请求应予支持。 (三)对申请人关于承担违约造成损失33万元的请求，本庭认为这些损失是该项目的前期工作资金投入，为实际造成的损失费用，这些工作成果以后也可为被申请人所享用，且被申请人对这些费用并未提出实质性异议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本庭予以支持。 (四)仲裁费和保全费，按责任由被申请人承担95%，由申请人承担5%。 (五)对于申请人的其他请求不予支持。 三、裁 决 (一)被申请人返还申请人抵押金801万元，给付抵押金贷款利息(即按中国人民银行同期贷款利率计算，从二00一年一月五日被申请人收到抵押金之日起至二00二年一月六日止1801万元的贷款利息;从二00二年一月七日起到本裁决作出之日止，801万元的贷款利息。) (二)被申请人承担申请人前期资金投入的损失费用33万元; (三)本案仲裁费70，426元、保全费用78，000元(申请人已垫付)，由被申请人承担141，004.70元、由申请人承担仲裁费用7，421.30元。 四、裁决后的情况 被申请人就如下问题： 1、仲裁庭剥夺了被申请人答辩的权利;2、仲裁庭剥夺了被申请人对证据原件质证的权利;3、仲裁庭超出当事人请求之外做出裁决;4、本案没有仲裁协议;5、仲裁裁决的事项超出其受理案件所依据的无效仲裁条款的范围。向**市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。 法院审理认为：关于被申请人称仲裁庭剥夺其答辩权利的问题。经查，在首次仲裁庭开庭时，申请人增加一项由被申请人承担律师代理费的主张。被申请人请求给予答辩期，仲裁员询问被申请人根据实际情况可否考虑答辩期的问题。被申请人表示答辩期的请求由仲裁庭决定，并对该问题当庭提出了抗辩理由，同时仲裁庭的裁决书并未对律师代理费的分担予以仲裁。故被申请人的此项主张理由不充分，本院不予支持。并于被申请人称仲裁庭剥夺其质证证据原件权利的问题。经查，首次仲裁庭开庭时，对申请人提供的证据材料被申请人主张核对原件，仲裁庭表示同意。休庭后，仲裁庭对申请人提供的复印件与原件进行了核对，并加盖“此件与原件核对无异”的印章。 在第二次开庭时，仲裁庭对该问题予以说明，并进行质证。被申请人看过几份证据后表示对其它核对的复印件不看了。仲裁庭对经核对无误的复印件当庭出示，并由被申请人进行质证，庭审程序符合法律规定。被申请人的此项主张理由不充分，本院不予支持。关于被申请人称仲裁裁决超出当事人请求一节。本院认为，申请人在仲裁申请书中提出要求被申请人赔偿损失的请求，但具体数额没有明确。在仲裁庭首次开庭时，申请人主张损失数额为30万元，后又认为其损失数额大于30万元。仲裁庭要求申请人明确数额。申请人在休庭后次日给仲裁庭出具一份书面材料，确定损失数额为33万元。第二次庭审时，仲裁庭对损失数额进行了审理。故不应视申请人增加新的仲裁请求，仅是申请人对其请求金额的调整。仲裁庭对此进行裁决，符合法律程序。被申请人的此项主张理由不充分，本院不予支持。关于被申请人主张双方没有仲裁协议的问题。经查，双方在合作建房协议中约定：发生意见分歧请**市有关部门仲裁。因**仲裁委员会是市唯一具有民商纠纷仲裁职能的机构，在逻辑上具有排他性。故被申请人认为双方没有仲裁协议的理由不充分，本院不予以支持。关于被申请人所提仲裁裁决的事项超出仲裁协议范围的问题。经查，在双方签订的“合作建房协议”及“合作建房协议补充协议”中约定。申请人一次性支付被申请人合作建房抵押金1801万元，同时约定了双方的违约责任。双方纠纷是因被申请人是否应返还申请人建房抵押金而引起，建房抵押金的贷款利息及建房协议不能履行所造成的损失属仲裁协议范围之内的事项。仲裁庭的裁决并无不当。被申请人的此项主张理由不充分，本院不予支持。裁定如下：驳回被申请人要求撤销仲裁裁决的申请。 五、案例评析 本案争议的焦点有三个： 1、 造成双方合作项目无法实施的原因是什么; 2、 建设用地规则许可证，应该由谁来办理; 3、损失如何计算，由谁承担。 该案中没有办理《建设用地规划许可证》是造成双方合作开发房地产项目无法实施的关键。根据《建筑法》的有关规定，建设单位应当办理建筑工程用地批准手续如：“规划许可证”和“施工许可证”。被申请人已在有关报表中建设单位一栏填写并盖章。因此，办理建设用地规划许可证是被申请人应该履行的义务。关于损失应该以实际发生的损失为准，由违约方承担。 |
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