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问题 安置房的增值税怎么计算吗？
释义
    一、安置房的增值税怎么计算吗？
    （一）营业税时期：
    视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按成本+利润核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
    政策依据：
    1、《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定：现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：
    纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
    2、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）规定：第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
    （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
    （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
    （3）按下列公式核定：
    营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
    公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
    （二）营改增初期：
    根据财税（2016）36号文件的规定，回迁安置房不属于以用于公益事业或者以社会公众为对象，要视同销售征收增值税。
    没有明确拆迁安置户的相应土地使用权价款（拆迁补偿费用）在计算销售额时可以扣除。
    1、财税（2016）36号文件附件一：《营业税改征增值税试点实施办法》
    第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
    （1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
    （2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
    （3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
    2、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（总局公告2016年第18号）：第一节销售额
    第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
    销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
    第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
    当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
    当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
    房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
    支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
    第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
    （三）政策补丁期：
    2016年12月份，财政部国家税务总局出台了财税[2016]140号文件，明确了房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
    还明确了，自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。
    2016年12月份，总局又出台了2016年第86号公告，进一步明确了操作，允许未扣除的，从2016年12月份起按照现行规定计算扣除。
    1、《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
    房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
    本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。
    2、《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（总局公告2016年第86号）
    为细化落实《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：
    房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
    
    二、在我国安置房可以做贷款吗？
    在我国安置房可以做贷款，安置房贷款的条件是：
    1、结算款已付清的安置房；
    2、具有本地身份；
    3、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
    4、贷款单位或个人无银行不良记录；
    5、明确提供贷款用途；
    6、贷款金额不能低于50万元，贷款期限在半月至一年。
    根据《城市房地产抵押管理办法》第五条，房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
    三、安置房和商品房有哪些区别？
    1、安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
    2、商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
    3、安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房（商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式）是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。
    4、很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。
    以上就是由法律网小编为您整理的安置房的增值税怎么计算吗的相关内容，我们从中了解到安置房的增值税计算是跟房产的面积是有关系的，具体的可以了解一下上文。这方面的知识有点复杂但也是比较重要的，如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律网律师。
    
    引用法条：
    [1]《城市房地产抵押管理办法》第五条
    [2]《营业税改征增值税试点实施办法》
    [3]《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条
    [4]《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条
    
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更新时间：2024/12/28 3:47:49