| 问题 | 购房合同的类型是什么？签订购房合同时应注意哪些问题 |
| 释义 |
1、 型购房合同 1、定金合同 定金合同是一种担保合同，即履行房屋买卖合同中签订的合同。定金合同的条款一般比较简单，定金金额不得超过房价的20%。房屋的门牌号、交付时间和交付条件可以在合同中约定。如果买方违约，开发商已收取押金，且不会退还押金；如果开发商违约，买家可以要求双倍退款。定金合同一般用于房屋销售的初始阶段，合同名称应明确定义为定金合同。定金合同定金合同的内容与定金合同的内容基本相同，但不同的是，当购房者拒绝购房时，他可以要求退还定金。如果开发商违约，他将赔偿损失，而不是加倍回报。预约合同是为将来订立某种合同而实施的合同行为。本合同条款比商品房买卖合同简单，可以简单约定房屋号、价格、交付时间、签订商品房买卖合同的期限和违约条款，但不得包含商品房买卖合同的主要内容。预售合同无论是否持有预售许可证都可以成立和生效，并普遍适用于房屋销售的各个环节。商品房买卖合同，是指房地产开发企业向社会出售未建成或者已建成的房屋，将房屋所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同。开发企业取得预售房许可证或者商品房销售许可证后，可以签订商品房销售合同。商品房买卖合同经房地产主管部门签署备案后，具有产权登记效力。常见的购房合同纠纷。逾期交付 房地产开发企业逾期交付是一种常见的商品房买卖合同纠纷。通常有两种情况。一是开发商因资金不足或预售不成功导致的逾期交付，以及预售资金被非法挪用到其他项目或行业，二是因建设或配套设施的进展导致的逾期交付，2003年的司法解释规定了买方要求和终止合同的权利。从有效维护买受人合法权益的角度来看，如果开发商在通知发出后三个月内履约，同时应承担违约责任。预售方经催告后三个月内仍不能履行的，买受人有权选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可按房价上涨或实际损失计算）。对于延迟履行合同，如果未约定违约金金额，可根据已支付的房屋金额和银行逾期还款的罚息计算违约金金额 2。故意隐瞒相关资质 我国现行法律法规对从事房地产开发经营的行为作出了较为完善的规定。在现实生活中，房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证，但由于房地产管理部门审计不严，实际不符合商品房预售的法律条件，还有相当一部分房地产开发企业无视法律法规，明明没有取得商品房预售许可证，却哄骗买受人声称已取得商品房预售许可证；显然没有取得合法的土地使用权，而是大张旗鼓地进行项目建设；《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当具备下列条件： ① u0001已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书 ② 持有建设项目规划许可证③ 根据预售商品房情况，开发建设投资应达到项目建设总投资的25%以上，并确定建设进度和竣工交付日期 ④ 向县级以上人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。 中华人民共和国合同法第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实的，造成本合同无效、解除或者解除的，买受人可以要求返还已支付的购房价款、利息和损失赔偿，并可以要求出卖人承担不超过已支付购房价款两倍的赔偿责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权和房屋所有权登记手续；购买待售商品房的，应当自买卖合同签订之日起90日内办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如果开发商违反上述条款，未能在规定的时间或合同约定的期限内及时协助买受人办理房屋所有权证，或未能在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照本解释或合同的规定为其办理房屋所有权证，并支付违约金。质量缺陷 质量缺陷主要指面积缩小，质量标准与宣传不一致，甚至不符合正常使用，或某些地方对正常使用的影响。司法解释中明确规定了房屋收缩；对于存在质量缺陷的预售房屋，司法解释也做出了具体规定。如果质量严重影响正常住宅使用，买方要求终止合同并赔偿损失的请求应得到支持。此外，如果开发商在售房过程中做出的承诺与实际情况不符，法律应规定开发商应支付房价20%以上的违约金，因为在购房过程中，买方一般处于弱势，合同中对此违约一般没有约定。同时，这种违约造成的损失有时难以计算，因此在这种违约发生后，开发商无法承担违约责任。广告失真 一些房地产开发商在售前宣传时，一般会发放精美的售楼书，承诺预售房屋环境优美、品位高尚、配套设施完善、物业管理全面。在收到预购房屋后，消费者发现实际情况与广告宣传大不相同。有的配套设施难以落实，有的甚至是虚假广告。他们无中生有，欺骗消费者，物业管理与质量和价格不符。当消费者与房地产商讨论这一问题时，房地产开发商往往会寻找各种理由来推卸责任。三、签订商品房买卖合同的注意事项。七证核实 消费者购买商品房时，应注意七证是否齐全，即国有土地使用权证，
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