| 问题 | 开发商的许可证是否不完整，合同是否无效 |
| 释义 |
如果开发商的许可证不齐全，则合同无效。 由于开发商不具备开发资质，房地产相关五证不齐全，这是开发商销售的房地产主体的缺陷，也就是说，在相关证件不齐全的情况下，开发商没有销售（预售）房地产的资格。从法律角度看，开发商没有能力出售房地产。此时，开发商与购房人签订的商品房买卖合同无效。根据《民法通则若干问题的意见》第六十八条的规定，所谓欺诈，是指一方故意向另一方提供虚假信息，或者故意隐瞒真实情况，诱使另一方作出错误的意思表示。欺诈订立的合同，是以欺诈人对欺诈行为的错误理解而作出的意思表示为基础的。 根据《关于民法通则若干问题的意见》第六十九条的规定，所谓胁迫，是指强迫对方违背真实意思表示，对公民及其亲属的生命、健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以损害法人荣誉、名誉、财产等相威胁的。强制也是影响合同效力的原因之一。 根据《合同法》第五十二条的规定，一方当事人通过欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在损害国家利益的情况下，才是无效的。恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通合同的构成要件是：（1）当事人主观上是恶意的。也就是说，明知或者明知自己的行为会损害国家、集体或者第三人的利益，是故意的。（2）双方有串通行为。共谋是指共谋，使当事人能够就行为的动机、目的、行为和结果达成一致，从而达到共同目的。当事人就达到非法目的的意思表示达成协议后，同意相互配合或者共同履行合同。（三）合谋行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在订立和履行合同中获取利益。但是，如果双方在谋求自身利益的同时损害国家、集体或者第三人的利益，法律就会介入。 恶意串通订立的合同是绝对无效的，不能依照《合同法》第五十八条规定的合同绝对无效的一般原则处理，而应当依照《合同法》第五十九条的规定处理，双方因本合同取得的财产归国家、集体或者个人所有。以法律形式掩盖违法目的，又称隐瞒行为，是指当事人通过实施法律行为来掩盖其真实的违法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但在内容上是违法的。 当一方当事人以法律形式掩盖非法目的时，该行为的外在表现形式并不违法。但这种形式并不是当事人的目的，也不是当事人的真实意思，而是通过这样一种法律形式，掩盖和实现其真正的违法目的。因此，应当区分这种隐蔽行为的外在形式和真实意图，准确判断当事人实施合同行为的效力。以法律形式隐瞒非法目的订立的合同，应当具备下列条件：（一）当事人实现的真实目的或者手段，必须受到法律、行政法规的禁止；（二）当事人有逃避法律的意思；（三）违反法律的为规避法律、行政法规的强制性规定，当事人利用法律形式掩盖违法目的。法律、行政法规没有明确规定，但合同明显损害社会公共利益的，可以适用损害社会公共利益条款确认合同无效。违反法律、行政法规强制性规定的合同，是指当事人就合同的目的和内容违反法律、行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第四条明确规定：“合同法施行后，人民法院确认合同无效的，以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，应当指出，对于违反法律、行政法规的强制合同，不存在当事人故意或者过失的问题。只要合同违反法律、行政法规的强制性规定，即确认合同无效。 根据以上回答，如果开发商自己的证件不齐全，签订的合同也无效，因为不符合房地产销售条件，属于违法条款，所以合同无效。如果你还有相关的法律意见，可以打电话给律师在线解答。你知道吗 |
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