| 问题 | 单独抵押的不动产应当同时处分，属于同一权利人 |
| 释义 |
单独抵押的房地产，应当同时处分，属于同一权利人。 为贯彻“房与地”、“地与房”双向统一原则，《物权法》第182条规定：“建筑物抵押的，建筑物占用的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物应当同时抵押。抵押人未按照前款规定将财产一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据这一规定，土地和建筑物是不可分割的整体，不允许单独抵押。无论是以土地使用权抵押为目的，还是以土地上建筑物抵押为目的，相应的建筑物或土地使用权均视为统一抵押对象的组成部分。问题在于《物权法》施行前，不动产和不动产分别抵押登记。即使在《物权法》实施后，房地产抵押也没有按照《物权法》第十条第二款的规定实行房地产统一登记制度。统一登记的范围、机构和方式由法律、行政法规规定。”实行统一的抵押登记制度，即不动产和不动产由统一的登记机构登记。因此，在担保实践中，《物权法》实施后，由于我国尚未实现统一的不动产抵押登记制度，当事人在设定不动产和不动产抵押时，必须向不同的登记机构办理抵押登记手续。另外，由于土地归一人所有，房屋归多人所有，或者土地归多人共同所有，房屋归多人单独所有，房地产和不动产重复抵押，属于不同的抵押权人的情况比较普遍。在审判实践中，法官一致认为抵押权是有价权，有价权是可分割的。当事人只关心抵押物的交换价值，不关心抵押物处分权的归属。因此，虽然抵押房地产的价值属于不同的主体，但单独设定抵押权的实质是房地产与房地产的价格分割。“房地产与土地”、“土地与房屋”双向统一原则的立法目的，是为了避免房地产和房地产交易中土地使用权与房屋所有权不一致的现象。法律主张当事人共同设定不动产或者不动产抵押权。如果抵押权是单独设定的，为了交易安全，不宜认定两份抵押合同无效。只要实施抵押时土地使用权和房屋所有权同时转让，且上述权利由同一主体取得，单独设定抵押时，房地产主体与房地产产权主体之间的利益冲突就可以得到妥善解决。也就是说，房地产和不动产分别抵押时，只要在抵押权行使时对土地使用权和房屋所有权分别进行评估，但同时拍卖，保证一个标的物竞价。执行机构只需将拍卖价款支付给相应的抵押权人，即可实现当事人设定抵押权的合同目的。总之，为了解决不动产与不动产分别抵押导致抵押权主体冲突的问题，保证抵押权实现时不动产同时转让，权利最终归属于同一主体，将不动产和不动产分别设定抵押权，不违反当事人的真实意思，而设定抵押权时抵押权人对抵押物价值享有优先受偿范围的合理期待，也不违背“房随地”、“地随房”的双向统一原则。你知道吗 |
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