| 问题 | 如何处理房地产抵押问题 |
| 释义 |
如何处理房地产抵押问题？ 在建建筑物能否用作抵押物？ 典型案例：为了开发一个项目，一个公司急需一笔钱。他们决定以另一栋在建的办公楼为抵押，向银行申请贷款。银行通过现场调查，看到楼房尚未完工，不同意。那么，在建楼房能否抵押？案例分析：人们往往有一种习惯性的思维，认为在建建筑物由于权利归属尚未确定或建筑物尚未形成，不能作为抵押物提供担保，这恰恰制约了这些建筑物有效发挥其潜在作用。 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，在建工程符合抵押条件，只要抵押人有处分权，在建工程就可以抵押。在建工程抵押必须满足三个条件：一是抵押的目的是取得在建工程的资金，只能向银行借款；二是抵押人取得合法的在建工程土地使用权，将土地使用权与在建工程投资资产一并抵押；三是抵押人可以取得合法的在建工程土地使用权；三是在建工程抵押需要办理抵押登记。登记是在建工程抵押权成立的必要条件。抵押权未经登记的，抵押权将不成立，债权人将无法取得抵押权。 在这种情况下，公司可以将在建办公楼作为抵押物，但需要注意的是，银行在向公司贷款前必须调查是否满足上述三个条件。适用条款：《中华人民共和国物权法》第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）荒地和其他土地承包经营权（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者本法第五项规定的在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权在登记时成立。共同财产的一部分可以抵押吗？ 典型案例：韩女士的父母相继去世，由于没有立遗嘱，留下的房子属于韩女士和姐姐。两人还到房地产管理部门办理了房地产共有权证。后来，韩女士做了生意，将自己的部分房产抵押给了银行，并获得了10万元的贷款。合同到期后，韩女士没有还贷，银行申请拍卖她的房产。韩女士的姐姐认为，房子属于两人的共同财产。未经她同意，抵押贷款无效。案例分析：房屋、汽车等是一个完整的个体，不能像西瓜一样一分为二。房子在中间建造一堵墙是不可能分为两部分的。根据《物权法》的规定，共有人对其份额享有所有权，也就是说，可以随意处分其全部份额。 这样，韩女士就完全有理由将自己的部分房产抵押出去。这种抵押是合法有效的，但这种行为是否会损害其他共有人的利益？其实，这种担心是多余的。因为这种切分是一种抽象切分。例如，在这种情况下，不能说韩女士或她的姐姐拥有卧室或客厅的一角。他们拥有的是房子产权的一半。此外，抵押并不意味着抵押权人在抵押权不能实现的情况下可以取得抵押物的所有权。 在这种情况下，银行有抵押权，但并不意味着拥有该房屋的某一房间，而是银行通过拍卖等方式取得的价款优先受偿。同时，房子属于两姐妹，银行应优先将房子过户给韩女士的妹妹。在这方面，不会给其他共有人的利益带来太大损失。因此，韩女士不需要姐姐的同意就可以处分自己的部分房屋产权。此外，如果银行向法院申请拍卖韩女士的抵押财产，也有法律依据。适用条款：《中华人民共和国物权法》第九十四条：共有人对共同的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零一条股份共有人可以转让其所享有的不动产或者动产的份额。其他共有人在同等条件下有优先购买权。 出租房屋可以用作抵押吗？ 典型案例：某超市租房子给齐某开网吧。不久，超市老板顾某将房子抵押给了银行。出租的房子可以抵押吗？ 案例分析：这种情况属于“先租后贷”，即先设定租赁权，再设定同一物的抵押权。根据《物权法》的相关规定，先设定的租赁权优先于抵押权。也就是说，当债权人实现抵押权时，如果租赁合同尚未到期，租赁合同将继续对承租人和新所有人具有约束力，直至租赁合同期满。租赁期内租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，俗称“卖不破租”。但也有另一种情况，即“先抵押后出租”，即抵押人设定抵押后出租抵押物。在这种情况下，登记抵押的效力优先于租赁权。 本案属于“先租后贷”。因此，银行实现抵押后，齐某在租赁合同有效期内仍享有房屋租赁权，直至租赁期满。适用条款：《中华人民共和国物权法》第一百九十条：抵押物在抵押合同订立前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权成立后，抵押物出租的，租赁关系不对抗已登记的抵押权。典型案例：董某向宋某借款5万元，将一间平房抵押给宋某，并约定一年内还款。但几个月后，董某的房子被烧毁，贷款到期未还。董某认为房屋已被烧毁，原合同无效，但宋某坚持原合同继续有效。 案例分析：根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，可以分为两种情况。如果此时合同还未到期，当事人可以存入保险金、赔偿金或赔偿金。这是因为债务尚未到期，债权人不能直接要求债务人支付赔偿金和其他替代品，因此可以先存入。债务人到期不履行债务的，债权人可以撤回这些替代物；履行债务期限刚刚届满，债务人不能履行债务的，债权人可以直接要求债务人支付赔偿金和其他替代物。结合本案，董某认为由于房屋被烧毁，房屋抵押合同无效。这个想法只是一种假设。事实上，担保合同仍然有效。如果董某不履行债务，宋某可以要求董某支付房屋火灾赔偿金。多的部分归董，少的部分需要补。 适用条款：《中华人民共和国物权法》第一百七十四条：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保权益持有人可以优先受偿保险、赔偿或者赔偿。有担保债权的履行期未届满的，也可以提存保险金、赔偿金或者赔偿金。抵押品可以买卖吗？ 典型案例：王某因炒股被抓，于是将车抵押给胡某，借了5万元。但5万元很快就丢了，王某把车卖给了邓某。王某与胡某签订的抵押合同到期后，胡某知道该车已被王某卖掉。胡某认为，车是先抵押给他的，所以这种业务是无效的。但邓认为他
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