| 问题 | 国有划拨土地能不能转让 |
| 释义 |
国有划拨土地能否流转？根据我国法律，国有划拨土地可以转让。行政划拨取得的土地使用权一般不得转让，但经市、县人民政府土地管理部门批准，符合下列条件的，可以转让： 1经济组织和个人； 2。有国有土地使用权； 3。对土地上的建筑物和其他附着物具有合法产权；依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，签订土地使用权出让合同，土地使用权出让金应当向当地市、县人民政府缴纳，或者用土地使用权出让收益抵减土地使用权出让金。（1） 强有力的行政干预。 划拨的土地使用权与国家产业政策密切相关，必须经土地行政主管部门审查，并经有批准权的人民政府批准，方可有效转让。审查内容包括出让双方情况及出让协议是否合法，出让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策，而土地使用权是否合法，其目的在于保证国有土地收益不流失，防止划拨的土地使用权流入市场，对国有土地市场造成不必要的冲击。 在划拨土地使用权出让中，行政机关虽然不是当事人，但非常重要。它不仅限于土地使用权变更登记程序，还包括前期审查。经许可后，方可转让划拨的土地使用权。（2） 不对称。 划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，这种权利在市场上的转让也必然受到不规范条件的制约。划拨土地使用权在流转过程中整体流转的情况并不多见。只有同时满足使用和划拨条件的两个主体，才能实现划拨土地使用权的完全转让。在大多数情况下，受让人不符合划拨土地的使用条件。出让过程中，应当将划拨的土地使用权变更为土地使用权出让或者通过补办手续上缴划拨土地收益。（3） 补偿。2008年2月13日，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首次明确了企业国有划拨土地的权益，确认划拨土地使用权是一种产权，为其循环提供可靠的内部动力。国有划拨土地使用者不可能在没有土地投资的情况下长期使用土地，土地使用者在取得划拨土地时也不是“免费”的，还要支付补偿、安置等相关费用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条：“划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，支付补偿、安置等费用后，将土地交付土地使用者使用的行为，最高人民法院《关于审理国有划拨土地使用权出让涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律的解释》的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用者未取得土地使用权证转让土地。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先与市、县人民政府土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的国有划拨土地使用权出让合同无效应该无效。最高人民法院的司法解释立足于社会现状和审判实际，尽可能尊重双方意愿的表达，不轻易确认合同无效，促进了合同的加速履行和社会资源的有效利用。当事人在向人民法院起诉前，已经符合法律、行政法规规定的条件，合同无效的，不存在《合同法》第五十二条的规定，应当认定为有效。简言之，在国家土地管理部门作出批准或者核准的行政行为，如办理过户手续或者直接划拨等后，人民法院不会对双方签订的原无效协议作出无效认定。结合司法解释，人民法院处理国有划拨土地出让纠纷的原则是：（一）未经有批准权的人民政府批准，土地使用者与受让人订立出让划拨土地使用权合同的，合同无效。（二）双方签订出让合同后，在起诉前，经有批准权的人民政府批准，由土地使用者办理土地使用权出让手续的，该合同视为有效。此时，土地使用权人已取得国有土地使用权，他有权按照法定程序转让国有土地使用权。（三）双方签订转让合同后，起诉前，有批准权的人民政府同意转让土地使用权，受让人办理土地使用权转让手续，即可办理土地使用权人与受让人签订的合同作为补偿合同。受让人应当向国家土地管理部门缴纳土地出让金，并从国家土地管理部门取得土地使用权。受让人虽未按原出让合同取得土地使用权，但仍应按约定对原土地使用权人进行补偿。（四）双方签订出让合同后，在起诉前，有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，将划拨的土地使用权直接转让给受让人使用的，土地使用权人与受让人签订的合同业主和受让人可以被视为一个补偿合同。受让人未按原出让合同取得土地使用权，但仍应按约定补偿原土地使用权人。 如果读者需要法律帮助，欢迎来到法律咨询网进行法律咨询。你知道吗 |
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