| 问题 | 房屋土地使用证的用途是否可以变更 |
| 释义 |
住房用地使用证是否可以变更的答案尚不确定，需要具体分析。比如，买受人未经同意，不得将商品房用地变更为住宅用地，但在办理土地使用证转让手续时，经国土局同意，可以在新的土地使用证中变更土地用途。根据国土资源部第21号令第16条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途变更为商业、旅游、娱乐、商住用地的为此，土地使用者以协议出让方式取得国有土地使用权的，应当申请下列条件：经出让人和规划管理部门同意后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，并依法缴纳土地出让金改变了土地用途。（2） 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）国务院28号文件明确规定，供应土地时，应当将土地用途、容积率等使用条件纳入土地使用合同。土地使用者未按照约定条件使用土地的，应当承担相应的违约责任。根据上述法律、法规和政策，结合合同约定，国土资源部于2006年颁布实施了《国有土地使用权协议转让规范》，对协议转让的适用范围、操作程序等进行了详细分析，出让金调整等方面对土地利用状况的变化等土地利用方式进行了详细阐述。（1） 土地用途变更等土地利用条件的申请和批准，应当报出让人和规划管理部门审查。 （2）按分类确定处理方法 根据复查结果，应分别处理以下两类案件： 1。国有土地使用权出让合同明确规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权，或者法律、法规、行政法规明确规定改变土地用途应当收回土地使用权，由市、县办理民政部门依法收回土地使用权并恢复使用。收回土地使用权时，应当对土地使用权出让人给予相应补偿，补偿金额按照剩余期间的土地使用权价格确定。 2。国有土地使用权出让合同没有约定，法律、法规、行政法规没有明确规定必须收回国有土地使用权的，经出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）批准，可以签订国有土地使用权出让合同变更协议或者新的国有土地使用权出让合同，同时转让土地使用权出让金应作相应调整，即对原出让合同约定的土地用途、出让期限和出让金额进行调整和重新核定。（3） 转让期限应根据以下两种情况确定： 1。城市规划对土地利用有特殊限制或者对土地使用者有特殊要求的，可以按照原土地利用剩余期限或者更短期限确定土地利用期限。 2。没有特别限制的，为方便土地使用，一般应当确定土地使用期限，并根据新的土地用途重新核定土地使用期限，但不得超过土地出让的法定最长期限。（4） 确定土地用途和出让年限后，可以根据新老土地用途、出让年限和核定的土地市场价格水平，确定应当支付的土地出让金。具体计算公式为：应缴土地出让金=变更批准时新的土地使用条件下的土地使用权市场价格-变更批准时原土地使用条件下剩余年度的土地使用权市场价格国有建设用地出让合同协议书或重新签订国有建设用地使用权出让合同。（6） 土地使用权原所有人应当根据国有土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的国有土地使用权出让合同，及时支付土地使用权出让金，并按规定办理变更登记。 需要指出的是，未经出让人和规划部门同意，原土地使用者不向出让人和规划部门提出申请或者改变土地使用条件的，属于违法行为，违反《城乡规划法》和《城市房地产管理法》规定的，由城市规划部门负责对违反《城乡规划法》的行为进行查处。城市规划部门责令改正或者拆除的，由违法责任人自行改正或者拆除；经处罚同意改变用途或者提高容积率的，应当通知出让人。出让人接到规划部门通知后，应当要求土地使用权人补足土地出让金差价。土地使用权人应当与出让人签订补充协议或者重新签订出让合同，相应调整土地出让金。土地使用证的目的可以有效地保护不动产物权的完整性。因为《房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权。业主购买的不动产包括房屋所有权和土地使用权。现在开发商只把房子的所有权给了业主，土地使用权却没有给业主。保障房地产转让中涉及的土地使用权的法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效，未经登记不得生效。”。没有《国有土地使用证》，业主就没有法律意义上的“土地使用权”。 3，能够有效反映房地产的实际价值 缺乏《国有土地使用证》的房地产价值已经严重缩水。根据《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期满，将自动续期。这一规定使得原来只有70年的居住年限，得到“自动”延长。从而使“住宅”的私有财产性质，以法律的形式得以确立。但如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更谈不上“传宗接代”，这样的房子到底有多少价值。 土地使用证转让手续： 土地使用权转让协议及双方身份证明应提交国土部门。土地使用证转让所需材料： 1。转让合同或协议； 2。出让人土地使用权证； 3。转让人房屋所有权证（校对原件并提交复印件）； 4。契据（校对原件并提交复印件）； 5。转让人身份证（校对原件并提交复印件）； 5； 6。其他国土资源部门要求的材料（一般只要求上述材料）。 提醒我们必须持有相应的土地使用证，并在使用过程中缴纳相应的土地使用税。如需了解更多相关法律问题，请咨询律师事务所。你知道吗 |
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