| 问题 | 延期交房违约金的诉讼时效 |
| 释义 | 【案情简介】 随着城镇化发展，商品房交易日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题。2010年，广州市从化法院受理商品房预售合同纠纷0件、2011年7件、2012年13件、2013年96件，而2014年激增至653件，2015年1~6月就有448件。在商品房预售合同纠纷愈演愈烈的今天，业主若是稍不注意，自己的利益就会受到损害。近日，广州市从化某小区业主陈某就要为自己的“不及时”维权而“买单”。 案件回顾 交了购房款却拿不到房 2011年9月11日，陈某与开发商签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定以分期付款方式购买该楼盘一期的一处房屋。合同约定的交房日期是2012年8月31日。 另外，合同还约定：如开发商未能按合同约定的期限交房，逾期不超过180日的，自约定交房日期次日起至实际交付日止，按日向购房人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过180日后，购房人有权解除合同;购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，开发商应自约定交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向购房人支付违约金等。 合同签订后，陈某分3次付清了70多万的购房款。眼看约定的交楼日期一天天过去了，但开发商却因各种原因一直未能交付房屋，逾期交房时间长达两年多。陈某多次向开发商主张要求支付违约金，开发商均以各种理由拖延支付。陈某遂于2014年12月3日将开发商诉至法院，要求其支付自2012年9月1日起算的逾期交房违约金。 法院判决 超诉讼时效部分不予支持 庭上，开发商辩称，陈某主张的违约金计算标准过高，开发商已于2014年7月7日与涉案楼盘业主签订了《项目收尾工程谅解协议书》，即使有违约情形，违约金也应计至谅解书签订当日。况且，双方合同约定的交楼时间为2012年8月31日，原告的起诉主张逾期交房违约金已超过法律规定的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。 从化法院经审理查明，双方所签《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议中约定：“双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要被告取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，原告应无条件予以收楼”。但开发商未能提交该备案表。虽然开发商与部分业主代表签订谅解协议书，但原告未在该协议书上签名，亦无证据证明签订协议书的业主已得到原告的授权。 另外，从化法院经审理认定，按日计付的违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到两年诉讼时效的限制。陈某无证据证明其于2014年12月3日起诉之前曾就逾期交房违约金向被告主张权利，故距陈某起诉之日两年以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，法院对陈某的该部分主张不予支持。 最后，法院判决开发商应逐月支付从2012年12月4日起的逾期交房违约金。 法官说法 权利有时效维权要及时 如果出现了纠纷需要上法院打官司，当事人要弄清一个概念，即所谓的诉讼时效。诉讼时效是指权利人如果没有在法定期限内行使权利，就会丧失请求法院依法保护自己权利的一种制度。用通俗的话来说，就是如果不及时打官司，这个权利就会过期作废。根据民法通则的相关规定，一般民事权利的诉讼时效期限为2年。两年的诉讼时效，从权利人“知道或应当知道”权利受到侵害时起算。 为什么会设计出这样一种诉讼时效制度呢?首先，这一制度有利于促使权利人及时行使自己的权利。如果在规定的期限内，权利人不行使自己的权利而又无正当理由，这就说明权利人并不关心自己权利的实现，“法律保护勤勉者，不保护懒惰者”。其次，有利于法院解决纠纷。如果没有时效限制，取证、审查都将难以进行，年代久远的纠纷也就难以解决。 在开发商逾期交房引发的商品房预售合同纠纷中，很多不急着入住的购房人有一种认识误区，认为反正开发商违约已成事实，晚一点向开发商索赔，可能拿到的违约赔偿更多。这种错误认识的出现实际上是缘于当事人没有理解诉讼时效的概念。对此，法官建议，权利虽有法律保护，及时行使才是“王道”。 【法律解读】 1、有期限，根据我国相关法律规定，诉讼时效一般为两年; 2、法律依据：《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 |
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