随着大连楼市的回暖，目前二手房市场非常活跃。在二手房交易过程中，"买卖不成，反惹官司"的情况是令买卖双方最头痛的事情，然而现实中二手房本身在交易过程中存在的复杂性也使纠纷不断增加。为了减少二手房交易纠纷，本报特邀请辽宁槐城律师事务所的刘甲明、丁达鹏律师针对一些真实的典型案例作出相应的法律解析与风险提示。
    

房价上涨，卖家想毁约
    

[典型案例]
    

2009年8月初，王先生通过中介公司欲将一个53平方米房屋卖掉。8月下旬，李先生看中该房，当即缴纳定金2万元。随后三方签了房屋居间买卖合同，并办理了房屋产权过户登记手续等。但因房价快速上涨，该房屋涨了近10万元。在房屋交付之前，王先生产生毁约念头，让其爱人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自将夫妻共有房屋卖掉，故合同无效。李先生则坚持要求履行合同，为此，双方闹上了法院。
    

[法律分析]
    

若无特别约定，尽管夫妻关系存续期间取得的房屋登记在一方名下，但该房屋仍为夫妻共有财产，一方进行处分时，应取得另一方同意，否则，一般应认定为无效。但《物权法》规定了不动产的善意取得制度，即若买房人在购买该房屋时是善意的，且支付了合理价钱，并已完成房屋产权过户登记的，则应保护善意买房人的权益。本案中，李先生已满足了不动产善意取得的三个基本条件。
    

[律师提示]
    

为防范恶意违约行为，律师建议当事人在合同中加大对单方毁约的惩罚力度。
    

虚构时间，误导购买人
    

[典型案例]
    

张女士到中介询问要购买某一地段的房屋，后来中介公司告诉张女士，该地段属繁华区域，房屋价格上升很快，好不容易找到了一个房屋，要其迅速携带5万元定金来看房。看完房后，张女士对该房屋很满意，但还在犹豫是否马上就买。
    

中介公司忙解释说，现该房屋办理产权才1年多，一定要在2009年12月31日之前办理产权变更登记，否则，张女士若购买晚了，还要多交5.5%营业税，即要多交6万多元的费用。于是张女士忙与卖方以110余万元成交。
    

后来，张女士发现出卖方房屋产权于2002年就取得了，根本就不用交营业税，加上房价过高，故张女士要求解除房屋居间买卖合同。
    

[法律分析]
    

合同是各方真实意思的表示，不应存在意思上的瑕疵。有关合同主体应在诚实信用的原则下，如实告知标的物的真实情形，以充分满足对方的知情权，唯有如此，对方才能行使选择权与决定权。本案中，中介公司通过虚构事实隐瞒真相，以营业税免交为诱饵，使张女士作出了错误的意思表示，签了买房协议，故张女士撤销合同的请求应依法获得支持，中介公司应返还定金和中介费。 (责任编辑：admin)