| 问题 | 业界争议淮安共有产权房 |
| 释义 | 各方争论之激烈，或许超出了试验者自己的预期：有肯定其开创了保障房的新模式，有批评其违背了最基本的物权原则;有的认为应该写入《住房保障法》全国推广，有的认为必须立即叫停不能再“与民争利”。 我们梳理出此项改革的十大焦点争议，并邀请专家进行解读和点评。 江苏淮安“共有产权房”改革，成了近期的一个热点话题。 各方争论之激烈，或许超出了试验者自己的预期：有肯定其开创了保障房的新模式，有批评其违背了最基本的物权原则;有的认为应该写入《住房保障法》全国推广，有的认为必须立即叫停不能再“与民争利”。 我们梳理出此项改革的十大焦点争议，并邀请专家进行解读和点评。 ■ 链接 淮安共有产权模式 是指将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%)，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经适房的保障模式，变经适房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。 申购共有产权房条件 2009年可申请购买7：3的共有产权住房要求： 1、家庭人均月收入900元以下(淮安市低收入线已由2008年人均400元/月提高到人均600元/月); 2、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上; 3、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下，无房家庭优先购买。 共有产权房建设方式 集中建设和分散建设相结合，以分散建设为主、集中建设为辅。 分散建设就是通过土地上市挂牌条件，将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中，由政府统一回购、供应。 集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让。 下一步政府直接拿出部分土地出让金或其他资金，通过货币补贴，由购房人直接去市场选购政府规定面积及房价范围内的普通商品房。 1 物权设置是否合法? 淮安模式 现行政策为两种比例，一种7：3，即个人占70%产权，政府占30%;另一种5：5，即个人和政府各占50%。 质疑 从法律角度看，一个现实的、特定的、独立的物只能设定一个所有权，不能存在两个或两个以上相互排斥的所有权。这是确立产权制度的逻辑起点和根本意义。政府与住户的“双重所有权”，是对所有权的肢解，不符合《物权法》基本制度。 点评 马光远：提这个问题的人根本不懂《物权法》，一物一权指的是一个物上只能有一个所有权，不能既是你的，又是他的，但并不排斥两个人共同拥有所有权，比如共同共有和按份共有，法律都有明确规定。包括现在的股份公司，不都是多人按份共同拥有公司的产权吗? 刘维新：这种质疑没道理，共有产权房比起传统经济适用房，一大优点就是产权明晰，与商品房市场接轨，实现了商品性与保障性的统一。因为个人产权部分与普通商品房一样保值增值，可抵押、可转让，并可将资产变为资本，创业致富，这是传统经济适用房完全不具备的。 2 装修等费用是否分担? 淮安模式 装修费个人承担;房屋维修资金政府产权部分也按比例承担，而且用完重新筹集时仍按产权比例操作;在集中建设的共有产权房小区，增设一些产权归全体业主所有的商业用房，以其收益贴补物业管理费用。 质疑 个人花了装修的钱，为什么不算入股份?将来卖房时，装修的钱怎么说?再者，政府既然有部分产权，是否可以干涉怎么装修呢?还有，政府不住，为什么还要承担维修资金? 点评 马光远：装修主要在交易时会涉及，同样的房子，装修的比没装修的要贵。但也不绝对，有的买房人还要把你的装修拆掉，更麻烦。所以没办法“一刀切”，要和政府具体地谈。 关于修缮费用，所有权虽然是绝对权，但谈到所有权的义务时，对所有的所有权人都是平等的，比如楼道出了问题，每个产权人都有义务承担，这个毫无疑问。 物业管理费情况比较复杂，以出租房为例，一般把房子租给别人，物业费是由房东掏的。我觉得物业管理费和修缮费一样，也要按照共同义务来分担。当然，政府会说我又没住。但我们现在物业管理费上，一旦拥有房子，不管你住不住，都要交钱，就是这么规定的。 刘维新：政府实行共有产权后，除了处置权，其他所有权利都交给了业主，那就是说怎么装修是你的事情，政府不干涉，最后你退出时可以扣除。 维修基金政府要交一半，因为是共有的，体现共有产权的基础。 物业费的原则，就应该是“谁使用谁缴纳”，政府不交，没有问题。 3 政府是否有“投票权”? 淮安模式 目前对此问题没有明确规定，据媒体调查，政府并不参与业委会事项讨论和投票。 质疑 既然政府有股份，业主在业主委员会投票时，是否还要加上政府的那份“份额票”?政府是否享有业主权利，参与小区重大事项决定? 点评 马光远：这是非常好的问题，我们讲小区业主的时候，指的是一户一个业主，不是说你这个房屋有多少产权人，就给你规定有多少个。这是对内对外两种法律关系，对业主委员会来讲，你这一户只能有一个人来参加投票，至于这一票怎么投，你们自己回去商量。所以，决定重大事项，政府和个人要坐在一起协商，然后派一个代表作为这一户表达意见。 刘维新：我觉得这个问题不大，政府主要控制产权，其他的活动都是业主的，你给他住当然要给他权利，政府不应该参与投票。 除处置权控制在国有产权者手里之外，其他一切活动和管理，政府一律不干预。 4 政府会不会派人居住? 淮安模式 购房合同约定，购房人拥有房屋全部使用权。目前尚未出现此类案例和纠纷。 质疑 私有房屋一直强调“风能进，雨能进，国王不能进”，如今与政府共有产权，政府会不会“临时安排”受灾居民搬进去住两天?毕竟，政府是“为人民服务的”，谁敢保证紧急情况下不会这么做。 点评 马光远：虽然叫共有产权，但我愿意把它看成一个不平等的共有产权，政府的所有权跟居民所有权在权能上不平等。对政府来说，第一他是一个共有产权人，第二在房屋交易时，有把自己的投资回收以及收益分成的权利，除此以外，没有任何权利。 如果把房屋看成一个公司，把政府和个人看成股东，那么股东有两种权利，一种是财产权，包括收益、回收投资、分红;一种是社员权，就是重大事项决定权和其他一些权利。政府只有财产权，没有社员权。 刘维新：这个问题我觉得不会出现，否则执政者就没有起码的民主知识了。 再说，你现在住经济适用房就踏实了?你出售的时候要补交土地出让金，产权还没有共有产权房清晰，是不是更担心政府“临时安排”? 5 会不会“野蛮拆迁”? 淮安模式 目前尚未出现拆迁案例。按规定，假如市民8年之后仍然很穷，无法回购政府产权，房子将做经济适用房提供给他住。他死后，个人的那部分产权还可以继承，如果继承人也符合“共有产权”房的享受资格，可以继续住，如果不符，必须买回政府那部分产权。 质疑 一旦遭遇拆迁，会不会因为政府产权存在，野蛮拆迁，随意降低补偿标准?百姓更没有当家做主的权利? 点评 马光远：政府产权在里面，没准儿政府为这一部分利，面对野蛮拆迁，比以前多了一份制约，而不是多了一个随意性。毕竟，拆政府的房，恐怕没那么容易吧? 刘维新：担心是多余的。第一共有产权房要按照城市总体规划来设计，在规划范围内不可能今天建明天就拆;第二如果碰到拆迁，也要根据修改的拆迁办法执行，野蛮拆迁是法律设计有问题，和共有产权房没关系。 6 政府是否推卸责任? 淮安模式 个人购买政府产权的办法为：5年内购买的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算(市场价低于原价或此价时取低价);8年以后购买的按届时市场评估价格(不含房屋装饰装修费用)结算。 质疑 政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”，使低收入家庭本该享受的政策缩水，低收入家庭惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱(5年无息贷款)，等于没有享受到住房保障，而付出的代价是一个被当地政府认可的“小产权房”。 点评 马光远：共有产权房最大弊端就在这儿。在经济适用房里，地是不应该赚钱的，是政府应该付出的成本，但我们现在看到，他办成一个产权，可以不断地赚钱。 我说他在学英国，但是精髓没学到。人家的精华，首先这个房就是政府投资建的公共房，而淮安，是把所有土地先按照商品房用地出让，政府先赚了土地出让的钱，然后再去商品房市场上找房。 政府一方面卖地赚钱，一方面入股赚钱;一方面托市，一方面推卸自己的责任。你本身应该建很多公共房屋，现在不建了，赚了钱、托了市还当了好人，好处都得了。 刘维新：政府的投入还是非常大的，据我所知，共有产权的资金来源是：由土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入，形成“共有产权房”的保障基金。 加上配套政策和便民措施，如房屋维修资金政府产权部分按比例承担，都体现了公正、公平。 7 政府是否“与民争利”? 淮安模式 共有产权房退出时，个人可以直接通过市场转让，但要按比例与政府分成收益。政府回收的资金，将再用于新的保障投入，经多年累计达到一定数量时，每年回购和新增的数额可能达到平衡。 质疑 如果不出一分钱，仅凭出台优惠政策即可作为政府投资，将使得政府以公共权力作为“干股”介入市场，将使这个国家的财产关系大乱。“家电下乡”，农民买的电视机是不是也存在国家所有权?照此逻辑，政府会成为所有领域的所有财产的“持股人”。 点评 马光远：肯定是“与民争利”，家电下乡那个类比非常好，本来公共政策是不应该牟利的，现在政府却讲求投资回报。 但政府可能会说这些回报用来保障更多的人，建更多房子，政府并没有获得好处。但现在政府天价卖地，不都是这么说的吗?我们看到建更多的保障住房了吗?我对这个说法保持怀疑。 刘维新：家电下乡和共有产权房不是一个概念，不能类比。家电下乡是在金融危机背景下促进内部消费的手段，国家掏一部分钱补助，给农民以旧换新。但共有产权房是长期的模式，不是暂时的手段，而且核心是解决中低收入者的住房问题，并不是为了盈利。 而且，共有产权房保障基金不断滚动发展，继续支持中低收入者，并不流进财政里去。 8 是否抬高房价? 淮安模式 当房价高涨时，可由地方政府通过招标竞争的方式选择房价较低、符合保障性住房条件的普通商品房，供符合条件的购房人群自由购买，此时，高于此价的楼盘会重新选择这样的价格，以获得更快的销售及更好的利润。所以，共有产权房可以调节高房价。 质疑 连经济适用房都要从商品房中购买了，只会加剧土地出让金的攀升，加剧商品房价的上涨，这么搞“共有产权”，明显是在托市。 点评 马光远：如果是买商品房做共有产权房的话，肯定有托市嫌疑。我们当下的制度，就是政府必须去建保障房，而且商品房、经济适用房、廉租房是完全分割的市场，井水不犯河水。你现在混杂在一起，只会让商品房市场越来越热。 第二，从2008年、2009年来看，那个时候在政策高压下，房价已经开始跌了，政府开始救市，在这个背景下出台的政策其实是为了托市。 刘维新：高房价的根源是什么?正常的房地产市场结构，应是“两头小，中间大”，即小户型供普通百姓居住的商品房要占到总量的80%，富人居住的高档大户型房占15%，廉租房占5%左右。但现实的商品房市场结构是“蘑菇型”，别墅、高档大户型占75%以上，经济适用房和廉租房被边缘化，小户型的商品数量也很少，由此导致刚性住房需求严重供不应求，房价失衡。 传统的经济适用房，政府的土地投入是隐性的，实际上影响到地方的土地收入，地方政府完全没有动力搞经济适用房。而共有产权房将这种投入显性化，这笔钱可以收回、升值，形成良性循环，这样政府就有了动力去发展保障房。所以，共有产权房模式恰恰能改变住房结构，降低房价。 9 会不会“富人扎堆”? 淮安模式 共有产权房能排斥弄虚作假，因为私下倒卖时，买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法打击。即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息，“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了。 质疑 政府为购房人提供了5年“无息贷款”，外加一重保险：如果房价下跌，则按最低市场价结算;另一方面退出机制没有传统经适房5年内不得上市的规定，而且只要购得全部产权，出售时不必与政府分成。有这么多的好处，豪车扎堆只会更严重! 点评 马光远：我觉得只要有好处，有牟利空间，就会有人投机。他们说利益小，投机不值当，我看不是，只要有便宜可占就避免不了腐败，不管是大便宜还是小便宜，大的权贵占大便宜，小的权贵占小便宜。 我甚至觉得因为共有产权房直接是商品房，无论是质量还是物业，未来的增值空间都远远大于现在的经济适用房，所以投机牟利的空间更大。 刘维新：共有产权房的投机空间，要比经济适用房小，除非官商勾结，这种情况不敢说没有，但共有产权房因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，存在极大的风险。 10 个人能否套取暴利? 淮安模式 共有产权房的退出机制为：一，个人可以购买政府产权形成完全产权，然后自由买卖;二，直接通过市场转让，按比例与政府分成;三，购买家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交缴市场租金，无需向政府退回住房。 质疑 收入高于政府规定标准时无需退房，非常不合理。而且，业主只要回购全部产权，就可以市场价卖掉盈利，这是靠保障房、靠纳税人的钱谋取暴利。 点评 马光远：问题的关键在于你怎么样定租金，如果收入高于保障房对象的标准，就应该退出或者把政府产权买过去，如果不买，租金就应该体现出惩罚性，比如市场租金是2000块，你给他定3000，下个月3500，再下个月4000，直到他觉得实在划不来，赶快搬出去，或者把它买下来。 对于按照市场价卖房获利，应该两面看，靠政府补贴的那部分获利，也就是拿纳税人的钱牟利，绝对不可以，这部分收益应该扼杀掉。 但是，共有产权中有他自己掏的钱，那部分获得升值的利益是无可厚非的，我们的制度要给予低收入人群获得财产性收入的渠道。 刘维新：如果收入已经高过保障线，就应该退房子或者把产权全部买走，如果规定不用退回，那就违背保障房的性质了，这么规定不合理。 |
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