| 问题 | 二手房买卖合同生效条件 |
| 释义 |
在二手房交易过程中，产权转让登记不是二手房买卖合同的有效要件，原因如下： （1）作为债权合同，二手房买卖合同是一种本票合同，而产权转让登记只是房屋产权转让的必要要件 买卖合同是一种双重服务、有偿、承诺的合同。二手房买卖合同作为一种买卖合同，也具有双重服务、有偿和承诺的性质。根据民法理论，不动产物权转让合同是以不动产物权转让为内容的债权合同。只要合同具有书面形式、适当的主体、真实的意思表示，并且不违反法律或社会公共利益，合同就有效成立，应当受到法律的保护。因此，不动产物权变动仅因不动产物权变动债权合同的履行而发生，不动产物权转移登记也是合同的履行。转让登记是合同的履行，本质上不影响合同效力的判断，这是《合同法》的基本原则。（2）所有权的登记和转让是对二手房买卖合同效力的确认，登记行为的发生是以双方签订的二手房买卖合同的效力为基础的，即：，买受人根据生效的二手房买卖合同，有权要求出卖人协助履行登记行为，出卖人有义务协助履行登记行为。登记是权利和义务相互转移的结果。二手房买卖合同无效或者登记前未成立的，登记本身将成为被动的水和无根的树 （3）登记的公示功能不能决定合同的效力 房屋的统一登记和转让反映了国家为了社会利益对房屋产权转让的干预。市场经济必然要求契约自由。如果将登记视为合同有效性的一个重要因素，则登记审查必将成为双方能否签署销售合同以及所签署合同是否有效的确认，这远远超出了房屋管理部门的权限 （4）将登记作为二手房买卖合同的有效要件在实践中会遇到一些无法解决的问题 ，因为二手房买卖合同在签订后和签订前都没有建立和生效产权转让，出卖人基于自身利益出售多套房屋，或在房价上涨时故意不协助买受人办理产权转让登记，且不承担违约责任，导致合同虚拟存在，这将不利于无过错方利益的保护，分期付款保留所有权的二手房买卖合同和商品房预售合同也难以适用
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