| 问题 | 房屋转租中转租人优先购买权的法律特征 |
| 释义 |
1。分承租人的优先购买权是以承租人优先购买权的存在为基础的。在转租合同关系中，出租人与承租人之间、承租人与转租人之间存在两种租赁合同关系。转租人与出租人之间不存在直接的合同关系。因此，转租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只有在承租人享有优先购买权的基础上才能存在。 2。分承租人的优先购买权是以承租人未主张的优先购买权为基础的。法律直接规定承租人有优先购买权。承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。转租合同的法律关系是以原租赁合同关系为基础的。解除转租合同的，应当解除转租合同。如果转租合同的转租人与原租赁合同的承租人享有同等的优先购买权，则租赁的基本地位将丧失。因此，只有承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接主张优先购买权。 3。转租人的优先购买权不得超过承租人的优先购买权。分承租人的优先购买权是以承租人的优先购买权为基础的。没有承租人的优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权。分承租人的优先购买权不得超过承租人优先购买权的范围。
4。分承租人优先购买权的行使应当受到限制。由于转租人与出租人之间不存在合同权利义务关系，转租人不能直接向出租人主张优先购买权。转租人有优先购买权的，应当由承租人行使，即转租人向承租人主张优先购买权，承租人应当以自己的名义向出租人主张优先购买权。 5。通知义务。《合同法》第230条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在下列同等条件下有优先购买权。”《合同法》规定，通知义务由出租人承担。在转租合同关系中，法律没有明确谁应承担通知义务。在出租人与转租人之间的合同中，承租人作为出租人出租房屋，因此原合同中的承租人应当向转租人承担通知义务。承租人履行通知义务的，应当承担民事责任，这与出租人对承租人的民事责任不同。根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人不履行告知义务的，承租人可以向法院申请宣告房屋买卖无效。但在转租法律关系中，出租人出卖房屋时，承租人应当通知分承租人。承租人不履行告知义务的，不得主张宣告买卖无效。因为出租人和转租人之间没有权利义务关系。承租人的过失行为不影响买卖行为的效力。承租人不履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为分承租人因不履行通知义务而搬迁造成损失的赔偿责任。关于次承租人的优先购买权，我国现行法律没有规定，理论界和实务界也鲜有讨论。然而，探讨转租现象在当今社会具有重要意义。因此，我们呼吁在立法上充分重视次承租人的权利。你知道吗 |
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