| 问题 | 如何避免二手房交易的陷阱 |
| 释义 |
一是采用先卖后过户的手法，通过公证，很多业主在找到购房人后，选择到公证处办理房屋过户公证，然后同意在房屋满5年期限后办理过户手续。后果：与全额征收营业税金及附加相比，公证部门办理交易公证的费用要便宜得多。律师认为，只有公证不过户，让购房者承担更多风险。因为房屋是登记备案的，即使经过公证，房屋产权在产权转移前仍然属于出卖人。在此期间，如果出卖人私自将房屋出售给第三人，房屋产权将发生变化。有购房者表示，可以向我索要手中的房产证，但律师指出，出卖人可以通过挂失手续取得新的房产证，并将产权过户给新的购房者。 地税工作人员也表示，按照这种避税方式，购房者的契税永远不能免除。只有卖方利用了税收，但买方承担一切风险。 此外，如果业主资金短缺，他可以将房地产抵押贷款。还款困难时，银行有权收回房屋。如果卖家私下抵押或进行二次销售，可以找到原房主。如果他逃跑找不到，那就成了无头官司。第二，签订先租后售的合同。 鉴于5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加的政策，部分买卖双方约定，买受人先租赁居住，5年后，双方按约定价格转让房屋，然后租金会抵消房价。 结果：与第一种方法一样，这种方法也节省了卖方的销售税和附加费，但买方要承担很大的风险。如果几年后房价上涨，房主可能宁愿支付违约金，也不愿卖掉房子。对于买方来说，它将不得不承担许多机会成本。同时，出卖人在此期间可以抵押或者变卖房屋，这对买受人来说是一个很大的法律风险。此外，地税部门的工作人员指出，虽然出卖人出售房屋少交营业税及附加，但在租赁期内出租房屋，必须依法承担营业税及附加、房地产税、个人所得税等。第三，根据我国现行税法，私人房屋捐赠不征收营业税。由于税务机关人力有限，不可能对每一笔捐赠都进行核实，因此虚假捐赠也是时下流行的逃税伎俩。 后果：地税部门工作人员指出，为防止房屋买卖双方利用虚假捐赠逃税，国家税务总局近日出台新规定，其中要求个人提交房屋捐赠的有效证明材料（如公证），经核实后才能免税，税务机关不得开具此类行为的发票。新规的关键点是，受赠人今后转让房屋时将面临高额税收。按销售收入扣除合理税费后的20%征收个人所得税。重要的是明确规定不得批准征收（成都市批准征收率为1%）。非继承、遗嘱、离婚、赡养费、直系亲属赠与取得的房屋，受赠人转让房屋时的营业税，自受赠人取得房屋时起计算，不自赠与人取得房屋时起计算。 虚假赠与使出卖人少交营业税，但买受人在将来出售房屋时要面对高额的个人所得税，不划算。 律师提醒，购房者以虚假赠与、真实销售等方式转让房地产，仍存在很大的交易风险。例如，确定付款方式是一个难题。因为在房屋产权转让前，出卖人可以随时取消赠与，即使买受人已经交纳了定金，对出卖人也没有约束力，所以定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担赔偿责任。”也就是说，如果买受人收到房屋质量有问题的，不能要求原所有人赔偿。第四，签订“阴阳合同”是最普遍的做法。不少中介公司建议买卖双方在签订真实合同的基础上再签订虚假合同，将销售价格定得远低于市场价格，以达到少交税的目的。这种方式虽然要缴纳营业税、个人所得税和买方契税，但由于合同交易价格较低，税额相应减少。后果：地税部门的工作人员指出，这是一种逃税行为。如果被发现，买卖双方除了交税外，还将面临数倍的罚款。我市房地产交易中心税务窗口已发现此类行为，并被移送税务稽查部门处罚。 律师指出，二手房交易中使用“阴阳合同”对购房者非常不利。购房者一旦想再次过户，就会面临两个问题：一是由于购房价格较低，房屋出售时的估价会相应降低；二是由于购房价格较低，转售价格与购房价格的差价会比较大，而个人所得税在再次纳税时也会相应缴纳，个人所得税的税率为20%，远高于营业税和契税的税率。如果卖方坚持在转让前付款，卖方只承担差价风险。 地税局提醒买卖双方，为规避房屋转让税而采取的各种伎俩，隐藏着交易风险、法律风险和税收风险，往往是卖方获利，而买方处于非常不利的地位。因此，房屋交易双方不应不遗余力地省下一些税钱却惹出大麻烦，更不能听信少数不诚信的房屋中介，因为一旦出现税收和法律纠纷，中介可能会置身事外，但当事人会被困住。毕竟，住房是我国人民的一大资产。找个安全的房子，睡个好觉是最重要的。你知道吗 |
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