| 问题 | 怎样处理居间合同纠纷案 |
| 释义 | 广东省深*市中级人民法院 民事判决书 (2008)深中法民二终字第2299号 上诉人(原审原告)陈某某，女。 被上诉人(原审被告)深*市xx房地产经纪有限公司。 法定代表人侯某某，总经理。 被上诉人(原审被告)侯某某，女。 上诉人陈某某因与被上诉人深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某居间合同纠纷一案，不服深*市罗湖区人民法院(2008)深罗法民二初字第161号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审查明，2007年3月2日，陈某某、欧某某与深*市xx房地产经纪有限公司签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，约定陈某某在深*市xx房地产经纪有限公司(经纪方)的介绍下向欧某某(卖方)购买欧某某所有的深*市龙岗区南湾街道xx中心x栋Axx1房，欧某某应于合同签订后3个工作日内办理委托公证给指定人员，并签署相关文件，赎楼费由陈某某支付。陈某某在签署合同时交保证金人民币2万元给深*市xx房地产经纪有限公司，签订合同后5个工作日内将预计首期款人民币10万元存入深*市xx房地产经纪有限公司指定帐户代为托管，如陈某某未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，则已付定金将由欧某某没收，如欧某某在签收定金后不依合同条款将该物业售于陈某某，则欧某某须双倍返还定金予陈某某。上述合同签订的当日，陈某某支付了定金人民币2万元。2007年3月9日，陈某某按照合同约定将首期款人民币10万元支付给深*市xx房地产经纪有限公司，并按深*市xx房地产经纪有限公司的指定将该款项汇入侯某某的帐户。后因欧某某没有积极履行供楼义务及协助担保公司赎楼，导致买卖双方签订的合同无法最终履行。陈某某于2007年8月向深*市龙岗区人民法院起诉欧某某，请求判令双倍返还定金人民币4万元。该案在审理过程中，欧某某明确表示不愿意继续履行合同，陈某某亦要求解除2007年3月2日的《房地产买卖及经纪合同》。陈某某认为深*市xx房地产经纪有限公司在明知合同无法履行的情况下仍拒绝退回陈某某首期款，已经严重侵害其的合法利益。在收取首期款时，深*市xx房地产经纪有限公司违法操作，指定陈某某将首期款转入股东--侯某某的个人帐户。侯某某作为深*市xx房地产经纪有限公司的股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，应当对深*市xx房地产经纪有限公司的债务承担连带责任。据此向法院提起诉讼，请求判令：1、深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某连带返还购房首期款人民币10万元;2、深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某向陈某某支付首期房款10万元的利息损失人民币22800元(从2007年8月29日暂时计算到2007年12月29日4个月，按银行同期6个月-1年利率6.84%计息，每月利息570元);3、深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某承担本案全部诉讼费用。 另查，侯某某是深*市xx房地产经纪有限公司的法定代表人。 原审认为，陈某某、欧某某与深*市xx房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，陈某某按约定向深*市xx房地产经纪有限公司支付首期款人民币10万元，后因陈某某与欧某某产生纠纷，陈某某于2007年8月向深*市龙岗区人民法院提起诉讼。欧某某在该案审理过程中，明确表示不愿意继续履行合同，陈某某亦要求解除2007年3月2日的《房地产买卖及经纪合同》，故陈某某、欧某某与深*市xx房地产经纪有限公司于2007年3月2日签订的《房地产买卖及经纪合同》应予解除。合同解除后，深*市xx房地产经纪有限公司依合同收取陈某某的首期款人民币10万元应予返还给陈某某。陈某某诉请深*市xx房地产经纪有限公司返还首期款人民币10万元的诉讼请求，应予支持。但陈某某诉请深*市xx房地产经纪有限公司支付该首期款自2007年8月29日起的利息损失没有法律依据，不予支持。侯某某是深*市xx房地产经纪有限公司的法定代表人，其与陈某某没有合同关系，并不是合同的相对方，首期款是由深*市xx房地产经纪有限公司指定汇入的，收款收据亦是深*市xx房地产经纪有限公司向陈某某出具，故侯某某在本案中不承担民事责任。陈某某诉请侯某某承担连带责任的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条之规定，判决：一、深*市xx房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈某某人民币10万元。二、驳回陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2756元，由陈某某承担456元，深*市xx房地产经纪有限公司承担2300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 陈某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、支持其一审第2项诉讼请求，判令深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某向其支付首期房款10万元的利息损失人民币2280元(从2007年8月29日暂时计算到2007年12月29日4个月，按银行同期6个月--1年利率6.8%利息，每月利息570元);2、判令深*市xx房地产经纪有限公司、侯某某承担一、二审全部诉讼费。其上诉理由为： 一、一审法院认定上诉人主张利息损失没有法律依据，驳回上诉人的利息请求属于适用法律错误。卖方欧某某在收取定金后因房产涨价而不愿意继续履行合同，于2007年6月21日向担保公司及深*市xx房地产经纪有限公司送达书面撤销授权的声明，深*市xx房地产经纪有限公司向上诉人告知此事实，并向上诉人提供卖方撤销授权委托声明的复印件。同时，深*市xx房地产经纪有限公司已就卖方欧某某不愿意继续履行合同的违约事实向上诉人出具情况说明。但深*市xx房地产经纪有限公司为了其自身利益，拒绝退还款项。为此，上诉人于2007年8月25日向深*市xx房地产经纪有限公司通过特快专递方式寄送《退款告知函》，要求深*市xx房地产经纪有限公司在收到函件后3日内退回陈某某的10万元首期款，但深*市xx房地产经纪有限公司仍拒绝退回首期款，恶意占有上诉人的巨额资金，造成上诉人利息损失事实清楚，因此，原审法院驳回上诉人主张利息损失的请求属于适用法律错误。 二、侯某某利用其作为深*市xx房地产经纪有限公司的股东及法定代表人的特殊身份地位，为个人目的，挪用上诉人10万元款项，原审法院却认定上诉人与侯某某没有合同关系，驳回上诉人要求侯某某承担连带责任请求，属于认定事实错误，导致适用法律错误。深*市xx房地产经纪有限公司为二手房地产经纪公司，其职责是为二手房的买卖双方提供房产交易居间服务，收取佣金，对于客户托管在其处的房款不得挪用，更不能要求上诉人将首期房款存入侯某某的个人账户。上诉人在提起一审诉讼时已申请财产诉讼保全，并提供包括上诉人将10万元转入侯某某的银行账号在内等多个银行账号的财产线索，但却因侯某某已经将所有款项都挪作他用而被转移一空，导致一审法院无法保全财产成功。因此，侯某某恶意挪用、转移上诉人的房款的事实清楚，并最终导致深*市xx房地产经纪有限公司无法如数退还上诉人的10万房款。依据《公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 本院二审确认原审查明之事实。 另查明，陈某某与欧某某、深*市xx房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2008年5月12日作出(2008)深中法民五终字第1215号民事判决，该判决已于2008年8月11日生效。 本院认为，陈某某与欧某某、深*市xx房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》合法有效，该合同未能履行，已经本院(2008)深中法民五终字第1215号民事判决确认。由于深*市xx房地产经纪有限公司在该判决生效后，占用陈某某首期款人民币10万元无合同依据和法律依据，因此，应向陈某某支付占用该10万元期间的利息，原审不予支持不当，应予纠正。对于三方合同纠纷经法院裁决前之利息不予支持，原因为三方合同对此未予约定。故陈某某上诉理由部分成立，本院予以支持，但利息计算应于2008年8月12日起计。由于侯某某并非本案合同争议主体，其不能成为返还首期款或支付利息的义务人，陈某某请求由侯某某负连带责任无据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持深*市罗湖区人民法院(2008)深罗法民二初字第161号民事判决第一项。 二、变更深*市罗湖区人民法院(2008)深罗法民二初字第161号民事判决第二项为：深*市xx房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向陈某某支付10万元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率，从2008年8月12日计至清偿10万元时为止。 三、驳回上诉人陈某某其他诉讼请求。 本案一、二审诉讼费人民币5512元，由深*市xx房地产经纪有限公司承担。 本判决为终审判决。 |
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