| 问题 | 新房交易合同中暗藏着哪些猫腻 |
| 释义 | 一、所有广告都可不负责?NO 开发商的格式合同里规定的不可抗力过于宽泛也是常见的问题。 如有条款规定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家相关法律、法规和政府相关政策调整及变动、政府主管机关、测量机构原因导致房屋面积测量误差等非出卖人可预料及控制的情况。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。” 还有条款中不可抗力包括“施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决;施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺、战争、暴乱等社会异常事件，强风、大雨天气、火灾、水灾、地震等自然灾害等”。 点评意见：《民法通则》第一百五十三条“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，“不可抗力”具有其明确的内涵，其适用条件是十分苛刻的，其适用范围也是有边界的。而房地产开发具有很强的专业性，房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响，并且能够预判政府测量中可能存在的相关误差，在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能，完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的，就不属于“不可抗力”的范畴。 二、按揭贷款风险自担?或不公平 不少的买卖合同中存在买卖双方违约责任不对等的情况。 如有条款中规定：“买方逾期付款超过90日的，自第91日起一年内卖方可以书面通知买方解除合同而无需另行催告买方或选择继续履行买卖合同。若卖方选择解除买卖合同，则买方应配合卖方办理解除合同的相关手续，从买方收到卖方的通知之日起10日内，买方应按本房地产总价款的百分之十支付违约金给卖方。” 点评意见：以上条款出于同一合同文本附件，通过条款的对比可以发现，违约条款的设置存在严重不平等的现象。 三、规划设计要变更?不能随便 如有条款规定：“双方共同确认，本补充约定经买卖双方友好协商一致后达成，对于其中如有涉及免除、限制开发商责任、加重消费者责任、或弱化消费者权利的条款，本补充约定签订前均经消费者讨论并达成一致，并非出卖人提供的格式合同。消费者承诺在任何时候都不会提出本补充约定系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效的主张或做出不利于出卖人的解释。” 点评意见：在房地产买卖中，补充协议虽然是对政府示范文本的修订，不同的房地产公司的补充协议也有差别，表面上不属于格式条款，但事实上这些补充协议是由开发商为重复使用而预先制定，且并未与消费者协商，消费者也没有修改的余地，其本质上仍属于格式合同条款。开发商通过事先约定的方式消除了补充协议属于格式条款的性质，致使其免除格式条款的限制，对消费者来说也是不公平的。 四、开发商为自己免责?要注意 如有条款规定，“按套内建筑面积计算本房地产价格的，如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的，买卖双方互相不退不补，也不承担违约责任。出卖人交付的本房地产实际套内建筑面积与合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，分别按以下方式处理：差异值超过±3%以上(不含本数)时，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退回所购商品房。买受人要求退房的，出卖人应在办妥买卖合同解除手续后30天内退还买受人交付的购房款及利息。” 点评意见：《商品房买卖合同司法解释》第14条规定：“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，消费者请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，消费者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。消费者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由消费者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归消费者;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还消费者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还消费者。”那么涉评条款内容应属无效。 |
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