| 问题 | 房屋登记机构的审查责任及风险防范 |
| 释义 | 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。物权公示的意义在于通过登记的形式把房屋的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示，以便预防和减少纠纷，有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。近些年来，随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发利用和房地产权益保护问题越来越突出并引起人们的关注，因房屋登记引发的诉讼案件亦日益增多。作为房屋登记机构，如何在房屋登记中严格执行有关法律法规，履行好自身应当履行的职能职责，避免因自身不当产生法律风险，显得迫切而重要。现就涉及房屋登记中登记机构的审查责任与风险防范有关问题谈一下个人意见与看法： 一、房屋登记的审查责任： 登记机构的职责是指登记机构在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。就审查而言，我国《物权法》没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责做出原则性规定。《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条中的“查验”，是既要查又要验的意思，登记机关应当尽到审慎审查的义务，在最大程度上保证登记的真实性、准确性。比如，在转移、抵押等登记中，房屋所有权证是当事人必须提供的。在目前房产证可能存在造假的情况下，对于房屋所有权证的真实性，登记机构就必须查明。因为房屋所有权证是由登记机构发出的，对由自己发出的证书不能辨别其真伪，是无论如何说不通的。比如一处房屋出现两个房产证，结果两个房产证持证人都持证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，那么，登记机构肯定负有审查不严的责任。 本人认为房屋登记机构在做出登记行为时，只能是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人之间的纠纷，登记机构更无权进行裁决，不能无限加大房屋登记机构的责任。 在实际操作中，对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题，理论与实务中一直存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为，应采取形式审查标准，即审查的内容仅限于登记行为做出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件;另一种观点认为，应采取实质审查标准，即在审查时应确定真正的权利人，从而决定登记行为是否合法。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同地方的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这种状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。房屋登记机构在办理登记过程中，究竟应该承担多大的责任，是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查，还是不仅要进行形式要件的审查，还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性，这在实践当中一直存在争议。 本人认为，房产登记应依照法律法规中关于房屋登记要件的规定作全面审查，即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言，该审查标准要求登记机关：一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照，审查申请人提交的材料是否齐全;二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照，审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求;三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链，申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。 综上，依照《物权法》和《房屋登记办法》有关房屋登记的规定，登记机关对权利人的申请进行的审查，包含了形式审查的内容，即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，也包含了实质审查的内容，即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。 二、房屋登记风险的形成与防范： 房屋登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。错误登记不仅会使真正权利人和利害关系人利益受损,也会影响到正常的房屋登记秩序。如何规范房屋登记行为,防范和控制房屋登记错误造成的风险,对于维护房屋交易安全、保护权利人的合法权益、保障房屋登记秩序,具有十分重要的意义。 (一)造成房屋登记错误的原因： 1、登记机构及其工作人员原因造成登记错误。 登记机构内部管理制度不够健全，制度落实不力，登记人员素质不高、责任心不强等因素造成的登记错误。比如： (1)个别工作人员有令不行、有禁不止，在办理房屋登记过程中弄虚作假、欺上瞒下，人为故意增加了风险隐患。 (2)少数工作人员工作粗心大意、得过且过、没有主人翁意识。主要表现为：受理人员粗收，现场查看人员粗看，查档人员粗查，审核人员粗审，登薄人员粗登。 (3)各工作环节衔接不好，漏洞百出。比如有问题不能及时沟通处理，或者登记材料遗失等等。 2、当事人过错造成登记错误。 因房屋登记是依当事人申请而启动，如果当事人申请时故意提供错误、虚假材料或在接受询问时虚假陈述，登记机构无力审查、核实并据以采信，也将造成登记错误。 3、第三方原因造成登记错误。 房屋登记过程中，除登记机构和当事人外，如民政部门、户籍部门、公证机构等在登记过程中的故意或过失也有可能造成登记错误。 (二)房屋登记风险的防范与控制： 1、加强学习和教育，提高登记人员素质。 登记各环节工作人员的高素质是保证登记质量的关键和基础。要严格把握好登记人员的上岗入口关，并通过各种形式加强业务学习培训和增强工作人员的责任意识。 2、强化制度落实，提高风险防范能力。 制度是做好各项工作的重要保障，登记机构应制定并严格落实好各项工作制度，做到按制度办事，以制度管人。 3、强化责任追究，提高工作人员依法履职意识。 (1)严格错案追究制度; (2)健全质量抽检制度; (3)建立工作奖惩制度。 4、做好调查研究，善于总结经验教训。 在房屋登记中，难免会出现各种各样的问题以致错误，出现问题后要善于从教训中吸取经验，做好调查研究和总结工作。 以上即是本人对从事房屋登记工作的一点体会，因时间仓促、水平有限，不足之处，请批评、指正。 谢谢大家! 引用法条： [1]《房屋登记办法》 [2]《中华人民共和国物权法》 |
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