| 问题 | 物业管理风险如何防范 |
| 释义 | 导读：物业管理存在着一定的风险，有哪些措施可以预防物业管理风险呢?下面请看小编为您介绍几种物业管理风险的防范措施： 物业管理风险的防范措施： 1、物业管理企业要学法、懂法和守法。 物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免岐义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。 2、物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实。 建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 1)妥善处理与业主的关系。 物业管理企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。 2)妥善处理与开发建设单位的关系。 物业管理企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业管理活动。 3)妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。 按照《物业管理条例》第四十五条的规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业应当按此规定，与有关单位分清责任，各司其职。对分包某项专业服务的清洁、绿化等专业公司，要认真选聘，严格要求，并在分包合同中明确双方的责任。 4)妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关系。 积极配合各级政府主管部门的工作，主动接受行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。 4、物业管理企业应重视企业的宣传。 建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象。要与政府、行业协会、业主大会和新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。在风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关协调工作，争取舆论支持，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。 5、适当引入市场化的风险分担机制。 比如为其接管物业的共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任。 6、风险管理是一门新型的管理学科，它是以观察实验、经验积累为基础，科学分析为手段。 因此，物业管理企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力。应当建立事前科学预测、事中应急处理和事后妥善解决的风险防范与危机管理机制，把握风险的规律性，引入先进的风险管理技术规避、转移和控制风险，并针对不同类型的物业管理风险建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件。 知识延伸： 物业管理收费风险防范措施： 1、要向业主提供规范、到位、满意的服务; 2、注意运用适当的技巧，要用“脑子”去收费，等待适当时机，切不可简单、粗暴行事; 3、借助法律手段，要学法、懂法、依法维权。 在法律方面值得注意的有两个问题： 一是合同问题。国务院《物业管理条例》(下称《条例》)颁行后，物业管理开始全面走向市场，收费的依据主要通过合同来体现。因此，合同是收费的前提条件，不管何种收费都要以合同为法定依据。特别是在前期物业管理期间，与业主签订《业主临时公约》、《前期物业管理协议》尤为重要，否则就难以明确开发商、业主、物业管理公司三者之间的权利义务关系。 二是法律诉讼时效问题，也是权利人生权利的法定时效中断问题。一般诉讼时效为2年，中间如果发生时效中断，诉讼时效可重新计算。 时效中断行为有二种：一种是业主同意归还欠费，如“还款计划书”等，这时法律时效中断，重新计算。第二种是物业管理公司发出“催缴通知书”称“及时主张权利”，一般可以每半年向欠费的业主发催缴通知(书)一次，并要求其签收或确认，这时法定时效中断可重新计算。以此来确保物业管理公司的事法权利不超过诉讼时效，保留随时起诉追要业主管理费、水电费等其他费用的权利。 小编提醒： 在日常生活中，经常看到一些业主与物业管理公司之间起纠纷，原因有多种，如：物业服务不到位，或者业主拖延物业费等。小编觉得，有些时候，只要双方自觉履行好自己的职责，出现问题时，积极协商调解，可以减少此类纠纷的发生。 |
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