| 问题 | 商品房抵押登记无效：行政机关未依法审查 |
| 释义 | 商品房抵押登记的效力取决于抵押合同的效力与抵押登记手续的完成状况两个方面的内容，这两个内容前后相连，缺一不可。抵押合同成立是前提，抵押登记手续的完备是决定性条件。与其他需要登记的抵押一样，根据物权法相关规定，抵押合同的成立与生效并不以登记为要件，但商品房抵押权自登记时确立;登记机关系国土资源与房屋管理部门。 北京市房地产抵押登记所需材料 根据《北京市房地产抵押管理办法》第18条的规定，办理房地产抵押登记需提供下属文件材料：1、抵押合同;2、土地使用权出让或转让合同;3、当事人双方身份证明;4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有证》及共有人同意抵押证明、《预售(购)合同》。注意，若为期房，则，仅需提供第4项中的《预售(购)合同》即可。这些文件缺一不可，且，必须由当事人提交而不是由行政机关调取。 行政机关审查抵押申请材料的义务 对于抵押合同双方提交的申请，行政机关(房产管理部门)应当严格审查，并进行实质审查。首先，当事人提交的材料应当为原件，只有与原件核对之后，方可收存复印件。其次，应当全面考量合同双方及相关方的利益，保护善意第三人权益。最后，保护交易安全。申请人提交申请材料，不仅是一项义务，同时，可以作为行政机关审查的依据;行政机关不能通过自身调阅的方式免除申请人提交材料的义务：第三人存放在行政机关的材料，应当受到平等保护。 可以用于抵押的房产 一般而言，权利明确，没有争议的房产均可以抵押。但是，日常生活中的下列房产，不能抵押：1、诉争中的房产;2、未经共有人同意的房产;3、承租公房;4、其他未取得所有权的房屋。 行政机关未尽审查义务的法律后果 行政机关未尽审查义务或者审查不符合要求，相对人可以向法院提起诉讼，请求判决该登记行为无效。法院判决登记无效，意味着抵押双方的抵押行为无效，抵押权尚未取得。 |
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