| 问题 | 不动产登记制度男仔何处 又真能“防腐”？ |
| 释义 | 备受期待的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》近日揭开了庐山真面目，这一纸条例是否真能像外界所期待的那样成为反腐利器?又是否会促使房产税的快速出台?全国各地果真会出现“房叔”抛房潮吗? 近日，国务院法制办公室终于发布了人们期盼已久的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，明确规定权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供;有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。 这段话的意思是说，今后我国不动产登记制度将在一定程度上允许“以人查房”这一颇受争议的行为，即用姓名查询的方式就能获得别人的房产信息。 只不过这种“以人查房”的权利被严格限定在“权利人”和“利害关系人”的范围内，比如你准备和某人结婚，就可以向当地不动产登记机构申请查询该人名下的房屋信息;又比如某人欠你钱不还，你作为债权人也有权申请查询这人名下的房屋信息。这本就是“权利人”和“利害关系人”应该享有的权利，可以更好地保护利害关系人的权益，防范不诚信导致的道德风险。但普通公众还是没有权力随便查找与自己无关的某官员名下有多少房产。 条例出台为何那么难 从2007 年在《物权法》中首次亮相，到去年初被写进《国务院机构改革和职能转变方案》，再到今年6 月底的爽约，不动产统一登记条例的出台可谓一波三折。 条例出台得那么困难，主要是由于我国的不动产分类非常复杂。我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。如果按照性质来分，可分为林地、草地、耕地以及建设用地，按照区域和用途又可分为农村建设用地、农村承包土地和城市建设用地。 如此复杂的土地性质导致我国进行不动产登记的部门也非常繁多。在许多城市，实行房、地分开登记，即国有建设用地使用权在土地管理部门登记，土地上盖房屋则在房产管理部门登记。此外，针对不同类型的不动产，林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。 由于上述技术难题和制度缺陷，我国的不动产登记机构尚未实现全国联网，甚至在部分经济发达地区，同处一地的两个县之间的信息也是闭塞的。一些地方为落实中央调控房价的政策，出台的限购、房产税等，也由于缺少一个阳光透明的房产信息网而效果不佳。 当然，技术问题就算再困难，在电子信息化技术高度发达的今天，只要政府愿意下决心，终究还是能解决的。因此《不动产登记暂行条例》姗姗来迟的更重要原因在于官员的阻力。 之所以这一条例引起舆论和大众的高度关注，是因为它把“反腐”和“房价”这两个敏感词联系在了一起。近年来频频曝光的“房叔”、“房姐”事件，涉案官员名下的数十套房产正是通过“个人名下房地产登记情况查询”得以被公众所知。这些前车之鉴，也使得更多还隐藏着的“房叔”、“房姐”担心，一旦《不动产登记暂行条例》正式实施，全国不动产信息联网，自己手里那些见不得光的“腐败房”就会被暴露在光天化日之下。 而对民众来说，他们对该条例的期待不光在反腐上，更希望官员的恐慌性抛房会助推房价的下跌，让房价理性回归。 反腐别寄希望一纸条例 尽管理想很丰满，但是一个登记条例恐怕还无法担负起如此重大的责任。应该承认，《不动产登记暂行条例》的出台的确会为纪检部门的工作提供一定的便利，对于反腐工作有一定的助推作用。 然而从目前公布的《草案》来看，并未出现官员房产(财产)强制公示的要求，普通民众想要成为“权利人”或“利害关系人”查询官员名下房产信息也并非易事。更何况，这些年“房叔”、“房姐”事件接连曝光，许多官员早已将非法所得房产登记在亲属名下，条例对将非法所得房产登记在亲属名下的行为就无能为力了。还有一些通过曲线手段，购买农村建设用地所建的豪宅又或者是城郊小产权房，也一样无法通过《不动产登记暂行条例》的规定来查询。如果今后这些土地被集中统一登记的话，贪腐官员也有可能将之抛售或登记在非真正权利人名下。所以如果把反腐的希望完全寄托在一纸登记条例之上，恐怕也太过乐观了。 但话说回来，不管有没有不动产登记条例，只要有关部门下决心反腐，即使涉嫌贪腐的人想抛售房屋规避登记，或把房屋登记在亲友名下，也不能逃避贪腐的追责。因为商品房产权登记和交易信息都有完整记录，就算普通百姓查不了，如果纪委真想查，又有什么难的呢? 不动产登记把德国总统拉下马 当然，如果我国将来真正实施的《不动产登记暂行条例》能够对“以人查房”的要求有所放宽，发动全体人民对官员进行监督的话，相信对贪腐官员能起到更大的震慑作用。 在国外，这样的例子并不少见。比如德国的不动产登记制度依靠公开透明，就较好地防范了腐败和权力寻租问题。 不动产登记制度在德国统一适用《土地登记条例》，登记机关是属于地方法院系统的土地登记局。德国不动产登记信息包括房产基本情况、所有者相关信息和房产获取方式等。房地产登记信息由德国当地法院负责管理并开放查询。由于信息受到严格审查，几乎没有出现过使用虚假信息的情况。房屋登记的相关信息可在房屋登记处进行查询。德国相关部门提供了登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等几项方式进行查询。在一直以来以历史资料保存完整著称的德国，只要人们有兴趣，完全可以查询到一栋老建筑早到20 世纪初的所有历史记录。 2008 年时任下萨克森州州长的伍尔夫想购买一处房产，由于手上钱不够，于是从企业家朋友的妻子处以优惠的私人贷款利率得到了一笔50 万欧元的贷款。伍尔夫2010 年成为德国总统，此事后来被德国媒体曝光。伍尔夫竭力否认却最终不得不承认，这一事件也成为其辞职的原因之一。 另外值得一提的是，德国房屋登记制度事实上配合着德国的税收政策对房价起到了调节作用。正因为登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产都避免不了德国防止房产投机的税收。按照规定，自然人如果购买房产后10 年之内出售的话，必须缴纳投机税。 正是因为“先登记，后纳税”的法律顺序，使得国内不少专家认为不动产登记制度的确立将为房产税的出台打通最后一道关卡，我国房产税的出台将指日可待。可事实上，不动产登记只是房产税的必要条件，而非充分条件。这是因为房产税是个十分复杂的税种，不论从政府的主观愿望、民众的真实承受心态，还是客观上各种征收条件的完备角度看，房地产税出台都将是一个旷日持久的历程。此前“沪渝”两地房产税试点所暴露出的问题也说明，全国范围内的房产税恐怕很难快速推出，更不可能依靠房产税来打压房价。 过去很长一段时间内，中国经济对房地产高度依赖，使政府开征房产税来挤压投资性购房的真实意愿并不强烈。中国当前不动产性质的多样与复杂，比如房改房、军产房、小产权房、农房、经济适用房、商品房等，如何统计?如何评估?如何定价和定税?……这些都是争论不休的问题。更何况中国正处于史无前例的城市化进程中，很多家庭都将面临在全国范围内拥有多套房屋的状况，一家人哪里的房屋需要缴税，哪里的房屋不缴税，既是地方政府间的激烈博弈，也是民众自身的激烈博弈。因此条例只不过是为房产税出台在技术上铺平了道路，不见得房产税真会快速降临。 知情权与隐私权孰轻孰重 另外一个颇具争议的问题是：由于房产信息涉及到个人隐私，所以房产所有权信息的公开就必须在保护公众知情权和保护个人隐私之间进行平衡。比如在新加坡，虽然能够通过某一个房产查询到业主的详细信息，但反过来，如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产则不被允许。 新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度，这一制度随着上世纪60 年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。 托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。 已登记的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定，政府保证其真实准确。 新加坡已经可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息、房主姓名、国籍等信息，这套房子在建好后有多少买家转手，以及目前这套不动产有没有相关贷款、按揭等信息。如果支付更多金额的信息费，甚至可以查到房子所在地块的规划图，可凭此判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到未来房子的“钱途”。 从中国当前的国情看，与保护个人隐私相比，公众的知情权和对反腐的强烈需求恐怕更迫切，而不动产信息的公示范围有多广，“以人查房”最终能实现到何种程度，将成为不动产登记制度对反腐到底有多大影响的关键所在。 |
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