| 问题 | 唐某给付大修基金纠纷 |
| 释义 | 上诉人重庆恒鑫房地产开发有限公司(以下简称恒鑫公司)因给付大修基金纠纷一案，不服九龙坡区人民法院(2005)九民初字第3938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院审理查明，原告与被告于2004年6月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市高新技术产业开发区的“恒鑫名城”C1栋1-1号营业用房一间，套内面积为199.22平方米，单价为每平方米11000元，共计购房款为2191420元。同日，双方签订《商业用房补充协议》约定：“买受人应当承担有关法律、法规规定的‘共有设备设施更新、改造基金’(即大修基金)。签定本合同时商业用房暂按下列方式支付：购房总款在50万元以下的有电梯房按总房款3%一次性支付---元，无电梯房按总房款2%一次性支付---元;51万元—80万元的按总房款的1.5%支付---元;81万元—120万元的按总房款的1%支付---元;121万元以上的按总房款0.8%支付17531元”。 合同签订后，被告按照合同的约定交纳了购房款，并交纳了大修基金17531元，于2004年12月接收了该房屋。 被告于2005年5月19日给原告去函要求原告为其办理房屋产权证书，原告于同月26日回函称：原告正在为客户办理产权证，土地房屋管理局要求每一个购房者必须交清大修基金，否则不予办理。原告只是暂收了被告总房款的0.8%的大修基金，按照规定商业用房应交纳的大修基金是总房款的2%。原告的一切手续已经准备好，如果因为被告拒绝交大修基金而无法办理产权证，一切后果由被告承担。 一审法院认为，当事人应当依法行使诉讼权利。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务。 虽然在建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及重庆市人民政府高新技术产业开发区管理委员会发布的《高新区管委会关于建立物业专项维修资金的通知》等相关规定中要求购房者应当按照购房款2-3%的比例向售房单位交纳大修基金，但其规定并不限制售房单位对购房者进行优惠，其优惠的部分应当由售房单位补齐后移交给有关土地房屋管理部门。 本案中，双方在补充协议中约定：“共有设备设施更新、改造基金(即大修基金)。签定本合同时商业用房暂按下列方式支付：购房总款在50万元以下的有电梯房按总房款30%一次性支付---元，无电梯房按总房款2%一次性支付---元;51万元—80万元的按总房款的1.5%支付---元;81万元—120万元的按总房款的1%大修基金，支付---元;121万元以上的按总房款0.8%支付17531元”。在补充协议中并未对剩余的总房款1.2%的大修基金的交纳进行约定。该条款中虽然有一个“暂”字，但在签订该补充协议时，售房单位应当知道无电梯房按总房款2%的比例交纳大修基金的规定，从该条款的全文理解，由于购房者购买的房屋面积较大，售房单位对购房者应当交纳的大修基金进行了优惠，购房者可以只按照总房款0.8%的比例交纳，其优惠的部分应当由售房单位补齐后移交给有关土地房屋管理部门。另外，该条款系售房单位预先拟订的格式条款，根据合同法的有关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。[page] 综上所述，原告起诉要求被告按照购房总款2%的比例交纳大修基金没有合同约定，证据不足，本院不予主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告重庆恒鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。 宣判后，恒鑫公司不服上诉，要求撤销一审判决，判令唐金惠支付尚欠的大修基金款26297.40元。理由为：一、一审法院认定上诉人要求唐金惠按购房款2%交纳大修基金没有合同约定及上诉人对唐金惠进行了优惠，其可以按0.8%交纳大修基金的事实错误;二、一审法院程序违法，违背民事诉讼“不告不理”的基本原则，在唐金惠无诉请的情况下，作出应由上诉人补交大修基金款的错误认定;三、一审法院适用法律错误，本案双方当事人所签合同的条文不存在两种以上的解释。唐金惠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 在二审诉讼中，双方当事人表示，对一审判决查明事实无争议，本院予以确认。 本院认为，恒鑫公司与唐金惠签订的商品房买卖合同有效，对双方当事人均有法律拘束力。双方当事人的上诉争议焦点是唐金惠是否应按购房款的2%交纳大修基金。根据本案法律事实及相关法律规定，本院认为，唐金惠应当按2%支付大修基金，理由为：双方签订的《商业用房补充协议》约定，“买受人应当承担有关法律、法规规定的大修基金。签订本合同时商业用房暂按下列方式支付”，对此，上诉人认为“买受人承担法律法规规定的大修基金”，即已明确唐金惠应按规定缴纳大修基金，现交纳比例的确定只是签订合同时应交纳的，不足部分应由其补充。被上诉人认为，其约定的交纳方式为一次性，并未约定剩余款项交纳时间，即已明确其只应按0.8%交纳。依照《合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句，合同的有关条款，合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据上述解释原则，按照文义解释即可明确该条词意为买受人按法律法规规定交纳大修基金，即购房款的2%，现暂按购房款的0.8%交纳。唐金惠的抗辩称约定交纳方式为一次性，并未约定剩余款项交纳时间的理由不能成立，因为该条款的大前提是买受人按购房款的2%交纳大修基金，其所谓的一次性是在此前提下的交纳方式，而大修基金在无特别约定的情况下应从法定即由买受人交纳。合同中没有约定剩余款项交纳期限并不当然证明其义务的免除，唐金惠此项义务的免除应由其举证证明双方对此另有约定，否则即应从法定。关于上诉人提出格式条款不存在两种解释的问题，本案中，双方争议的条款词义明确，并不存在两种以上解释，不能适用格式条款的解释规则;关于上诉人提出一审法院违反“不告不理”原则的问题，一审判决书虽然在论理部分阐述了“其优惠部分应由售房单位补齐后移交给有关土地房屋管理部门”，但并未在判决主文予以裁决，当事人即不必承担相应的法律义务，其此项理由不能成立。[page] 《物业管理条例》第五十四条三款规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建议行政主管部门会同国务院财政部门制定。”建设部、财政部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》及重庆市人民政府高新技术产业开发区管理委员会《高新区管委会关于建立物业专项维修资金的通知》等规定，购房者应按照购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金，上诉人即有权向唐金惠请求主张大修基金，被上诉人亦应依约向上诉人缴纳房屋维修基金。 综上所述，上诉人要求唐金惠给付大修基金的诉讼理由成立，其请求本院予以支持。原审法院判决适用法律不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、撤销九龙坡区人民法院(2005)九民初字第3938号民事判决; 二、由唐金惠支付重庆恒鑫房地产开发有限公司大修基金26297.40元。 本案一审诉讼费用1434元，二审受理费1062元，其他诉讼费372元，合计2868元，由唐金惠负担。 本判决为终审判决。 引用法条： [1]《商业用房补充协议》 [2]《重庆市商品房买卖合同》 [3]《物业管理条例》第五十四条 [4]《中华人民共和国合同法》第一百二十五条 [5]《中华人民共和国合同法》第八条 [6]《中华人民共和国合同法》第六十条 [7]《中华人民共和国合同法》第四十一条 [8]《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 [9]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 [10]《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 [11]《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》 [12]《高新区管委会关于建立物业专项维修资金的通知》 |
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