| 问题 | 人防工程地下车库是否属于业主 |
| 释义 |
人防工程地下车库是否属于业主的 停车位权属问题，开发商与业主之间一直存在诸多争议。为了减少纠纷，《物权法》做出了相应的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，由当事人以出售、赠与或者出租的方式约定。占用道路或者业主共有的其他场地停放车辆的车位，属于业主所有。”《条例》对停车位权属仍未完全明确，对人防工程改建车库等特殊问题也不能直接认定。虽然《物权法》没有明确规定居住区人民防空工程的产权，但笔者个人认为，无论从现行相关法律还是法律分析，居住区人民防空工程的产权都应该归国家所有。首先，根据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”和《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”的有关法律法规，人民防空资产，作为国防资产的组成部分，应当归国家所有。人民防空工程虽然由开发商投资建设，但根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市应当新建民用建筑，战时可以用于防空的地下室，应当按照国家有关规定建设。”，根据《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空建设的意见》，城市新建民用建筑必须依法进行防空地下室建设，由于地质等原因，防空地下室建设确有困难，应缴纳“动迁建设费”等政策法规。新建城市民用建筑防空地下室的建设，属于国家在城市建设中的法定强制性和公益性义务，为维护公共利益，除住宅开发外，还必须由开发商承担。国家直接用财政资金修缮防空地下室，同样意义上，国家出资与否不应影响产权归属。其次，从法律分析的角度，根据民法基本原则，所有权的取得包括生产、孳息、转让、继承、遗赠、遗失物的取得、隐匿物的取得、加成、国有化和征收。根据物权法的一般理论，新的所有权是通过生产资料产生的，生产者当然是原始取得所有权的。但是，人民防空工程属于与国防安全、人民生命安全等公共利益高度相关的财产。它应遵循民法的基本原则和精神，以及“公共利益优先”和“国家利益保护”等公共利益，根据法律优先原则，人民防空工程所有权的判断不应仅仅从纯私法的角度来考虑，一般追求短期经济利益。人民防空工程所有权属于国家所有的，在战时危险时期，人民防空工程可以由国家作为所有者直接管理和使用，不需要采取复杂的征收征用方式，这无疑是最有利于保障国防安全的目的。 人民防空工程的产权虽然应该归国家所有，但并不影响投资者对收益使用权的行使，也不违背市场经济法治中“谁投资，谁受益”的私法精神。根据《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种渠道投资建设人民防空工程；人民防空工程通常由投资者使用和管理，利润归投资者所有。”因此，经人民防空主管部门批准，人民防空工程投资者可以对人民防空工程建设的地下车库进行经营管理，获取利润。 从收益的实际归属来看，人民防空工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理和收益应由开发商享有。但是，小区商品房销售后的经营权和收益权是否仍属于开发商，还需要具体分析，关键是看人防地下室建设的投资是否已经分摊到销售房价中，并随房转让。如果地下人防车库是小区的附属工程或配套公共建筑，其建设成本已包含在住宅销售价格中，随着房屋产权的转移，投资者将成为房屋的所有者，届时，地下人防车库的使用权将依法转让给社区全体业主即实际出资人。相反，如果人防工程的开发成本不计入房屋销售价格，地下人防车库的使用权仍属于开发商。在商品住房价格构成方面，根据《商品住房价格管理暂行办法》第五条，商品住房价格构成包括住宅小区基础设施建设成本和住宅小区及非经营性配套公共建筑建设成本。”《城市居住区规划设计规范》规定：“国家确定的一、二级人民防空重点城市，应当按照国家人民防空部门的有关规定设置防空地下室，并遵循平战结合的原则，并与城市地下空间规划和布局相结合。居住区的使用面积，应当根据使用性质纳入配套公共建筑。”因此，笔者认为，除非开发商在商品房买卖合同中明确规定地下人防工程造价不计入住宅销售价格，一般情况下，地下人防车库的造价，作为附属工程或配套工程小区公建，已纳入住宅销售价格。在司法实践中，业主委员会依法收回地下人防车库的大量成功案例也证明了上述观点。 综上所述，地下人防车库的使用权应在房屋出售给业主后转让给社区所有业主。无论从人防工程产权归属还是管理收入来看，开发商都无权出售人防地下车库。 以上知识是小编对“人防工程地下车库是否属于业主”问题的回答。根据法律规定，人民防空工程地下车库不是业主、开发商所有，而是国有的。欢迎需要法律帮助的读者到法律咨询网进行法律咨询。你知道吗 |
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