| 问题 | 如何认定购房合同中的“霸王条款” |
| 释义 |
霸王条款一：虚假宣传不负责任 例如，根据某房地产开发公司的商品房预售合同，甲方（开发商）对该房屋及其相关事项的广告、印刷品，以及签订本合同前的文字、图片、模型、口头说明等本合同仅作邀请之用，不具有要约的效力。甲乙双方有权利和义务，以本合同及其附件规定的内容为准。合同签订前，任何一方通过口头、书面或其他形式（包括口头说明、广告、沙盘等）表达和提供的信息，不再作为确定双方义务的依据。【点评】工商部门表示，该条款违反了《合同法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。对订立商品房销售合同和确定房价有重大影响的商品房销售广告和宣传资料，视为要约。目前，一些商品房分配企业在营销活动中做虚假宣传，利用法律术语玩文字游戏，混淆要约和要约邀请的法律概念，推卸责任。 分析：新版《中华人民共和国广告法》自今年9月1日起实施。新版《中华人民共和国广告法》第二十八条以虚假、误导性内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。如果在购房中遇到这种情况，可以向当地工商部门投诉，以维护自己的合法权益。根据《商品房买卖合同》的约定，乙方（买受人）提交银行审核后，抵押资料未获批准的，有权要求乙方在15日内一次性补足到期房款。否则，视为乙方违约，甲方有权在合同终止后30日内解除合同并签订合同，乙方应将乙方支付的房价退还给乙方，定金不予退还。同时，乙方应按房价的10%向甲方支付赔偿金。 点评：不难看出，这一霸王条款违反了《合同法》关于“当事人双方约定违约金和定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或定金条款”的规定。根据对上述合同的理解，如果买方违约，开发商可以没收定金并收取10%的违约金。 分析：当一方违约时，双方可以根据违约情况约定向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金数额的计算方法。但根据《合同法》，一方违约时，另一方只能选择定金、违约金和赔偿金三种赔偿方式中的一种。 霸王条款三：使用格式条款强行传递 如果合同附件与原合同或其他内容有冲突，以本附件内容为准。这意味着开发人员可以根据自己的格式合同排除非格式合同。举个例子：“签合同的时候，说房子4月份交房，但工程提前完工了。开发商要求5天内入住，这让出差的张先生措手不及。开发商在补充条款中称，5天后，无论张先生是否入住，所有相关费用均由他承担。” 评论：补充条款违反了合同法，将其义务转移给了消费者。根据合同法的规定，当事人可以拒绝对方提前履行合同，但提前履行不损害债权人利益的除外。发包人应当提前承担合同当事人发生的额外费用。 分析：根据合同法规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本附件与原合同中的非标准条款或其他内容发生冲突时，以非标准条款为准。如房地产开发商的《商品房预售合同》，小区内道路或用地占用的车位全部归出卖人所有。出卖人有权出售和出租，买受人无权干涉。 点评：根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地停车的车位，归业主所有。房地产开发商在合同中约定自己的道路使用权和车位使用权是违法的。 分析：根据《物权法》，业主有权占有、使用、受益和处分建筑物的专有部分。作为商品房销售中的促销手段，侵害了其他业主的合法权益。在部分商品房买卖合同中，开发商提到，商品房逾期交付的，按每天10元的标准向乙方（消费者）支付违约金；逾期交付的，按每天20元的标准向甲方（开发商）支付违约金。 点评：根据民法通则和合同法，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但在上述合同中规定，买受人逾期按每天20元支付违约金，出卖人逾期按每天10元支付违约金，明显违反了民法通则和合同法公平原则。 分析：这一条款违反了合同法关于当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定。对双方违约责任的不平等规定加重了消费者的责任。你知道吗 |
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