| 问题 | 承租人和房屋共有人的优先权，哪一个更优先 |
| 释义 |
1、 在房客和共有人之间谁有优先权？实践中，共有人与承租人同时主张优先购买权的情形时有发生。在这种情况下，谁的权利具有优先权，我们认为共有人的权利应当优先于承租人。原因如下： 1。从权利性质上看，承租人主张的优先购买权是以租赁权为基础的，本质上是一种债权。虽然法律赋予了租赁权一定的类似物权的效力，如“卖不破租”，但并不能从根本上改变债权的性质。共有人主张的优先购买权是以共有权为基础的一种物权。根据民法原理，当物权与债权同时存在时，物权的效力应优于债权的效力。在权利设定和救济的目的上，共有人设立优先购买权是为了保护共有人的财产，而承租人设立优先购买权是为了稳定租赁关系。设立承租人优先购买权的目的也可以通过“买卖不违背租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然可以得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利就很难获得其他保护。在财产价值的综合利用方面，作为财产所有人，财产与争议财产之间的利益比承租人的利益更为密切，共同所有人享有优先购买权，财产属于全体和财产所有人，这样更有利于物权的行使，更有效地利用物权的价值，使物权比承租人承担更多的义务，使其优先行使购买权，从而更好地体现相对权利义务原则。（1） 出租房屋拍卖前三个月是否通知承租人（《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条）：“出租人应当通知承租人房屋出售前三个月，在同等条件下，出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋出售无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”对普通法和新法优于旧法的，拍卖房屋的通知期限应以合同法的规定为准，即拍卖前的合理期限，不一定以三个月为限。但由于合理期限的判断属于法官的自由裁量权，当事人应当根据自己对“合理期限”的理解告知承租人，这必然导致法律判断的不确定性风险。因此，建议办公室在拍卖前尽快通知承租人。民事执行中的人民法院拍卖是一种特殊的拍卖形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖前五日通知当事人和已知的担保权益人，优先购买权持有人或其他优先购买权持有人应在拍卖日以书面形式或其他能够确认其收到的适当方式到场。有优先购买权的人通知后未到场的，视为放弃优先购买权。”因此，人民法院执行的拍卖应当在拍卖前五日通知人民法院。 （2）未经通知，但买方已完成转让登记，是否可能导致交易无效和登记取消？《民法通则》的司法解释和《合同法》的法律规范对于出卖人的通知都是强制性规范。未经通知出售房屋是无效的，因为它违反了法律的强制性规定。但如果买受人已善意办理过户登记，按照公示、公信的原则，买受人可以取得房屋所有权。而且，由于拍卖是一种公开市场行为，法律更倾向于保护第三人。这里需要注意的是，法律对承租人的优先权有明确规定，在未事先通知的拍卖、转让登记案件中，法院的司法判决存在不确定性的风险。因此，建议办公室在拍卖前提前告知承租人。 （3）“同等条件下”中“承租人在同等条件下有优先购买权”在拍卖实践中如何把握？不同的拍卖公司在拍卖过程中如何行使承租人的优先购买权有不同的做法。因此，每种做法的细节都会有所不同。不过，这里我们可以介绍一种比较常见的方式：如果拍卖人出价后有一个有效的最高竞价，拍卖人会直接询问优先权人是否行使。优先权人明确表示愿意接受的，应当在拍卖确认书上签名。相反，优先权人拒绝行使优先权的，视为放弃优先权，并由竞买人签署交易确认书。（4） 需要进一步思考的问题：优先权人放弃优先权的方式和期限。法律明确要求出卖人提前通知优先权人，但在什么情况下可以认为优先权人放弃了优先权？在通知期间，优先权人明确放弃优先权的，无异议。但是，如果出卖人在买卖通知中明确表示在该期间行使优先权，而享有优先权的人没有表示，是否视为弃权是一个重大的法律纠纷，因为这涉及到“默示弃权”的问题。法律没有规定，当事人没有约定的，一般不认定。但在一般业务中，出卖人的通知期是否也是损失优先期，法律没有规定，因此很难确定。这是法律的不完善，需要立法的进步。 以上知识是对“房屋承租人和共有人之间谁有优先权”问题的回答。在实践中，当共有人和承租人同时主张优先购买权时，共有人的优先权一般是第一位的。如果您需要律师提供法律咨询，欢迎您到法律咨询网寻求法律咨询。律师推荐：北京律师、浙江律师、深圳律师、江苏律师 |
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