| 问题 | 房屋租赁纠纷及风险防范 |
| 释义 |
随着经济的快速发展，人们对物质需求的不断增加，以及房地产带动的经济过热，购房成本不断上升。此时，房屋租赁空前活跃。在房屋租赁方面，由于现行法律规定过于原则化，可操作性仍有待提高。笔者从事法律工作多年，对房屋租赁有一定的了解，积累了一定的实践经验。因此，本文总结了房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供读者分享。首先，必须签订书面合同。合同是用来规定双方的权利和义务的，可分为口头合同和书面合同。在目前的情况下，有些人可能会因为一些不正当的经济目的而违反原协议。如果是口头协议，就会给这种人一个“空谈”的借口。因此，签订书面合同是根本和首要的。房屋租赁合同必须签订书面合同。根据合同法规定，租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为无限期租赁。这意味着，如果口头约定的租赁期限超过6个月而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限将被视为无法成立，只能被视为无限期租赁。因此，无论租期长短，即使只有一个月，最好签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务。一般来说，租赁合同应当包括名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁维护和违约。在书面合同的保护下，对出租人或承租人来说，都是一种约束和保护。如果一方不遵守合同，守约方可以要求违约金，这样可以保证交易的稳定性。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的司法解释》规范了房屋租赁合同效力的认定，保证了法律的确定性和统一性。司法解释限定了无效合同的范围，只有违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同才视为无效。同时，允许当事人在一审法院辩论结束前采取补救措施，最大限度地发挥合同效力，这也是基于交易的稳定性。另外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍需交纳入住费，一般参照合同约定的租金标准。此时，承租人支付的是入住费，而不是租金。第三，房屋租赁中的优先购买权纠纷也屡见不鲜，尤其是现在房价波动较大，上涨趋势越来越明显。出租人出售租赁房屋时未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形的，承租人能否请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，甚至以第三方的购买价格购买租赁房屋？ 司法解释进一步限制了承租人优先购买权的适用，明确承租人在下列情形下无权主张优先购买房屋：房屋共有人行使优先购买权；出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子孙女；承租人在出租人履行通知义务后15日内未明确购房的；第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续。因此，承租人不能要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。当然，以第三方的购买价格购买租赁房屋是不可能的，只能向出租人索赔。承租人未经出租人同意转租的，是否可以随时主张转租无效？答案是否定的，为了保持交易的稳定性，司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租的情况，但在6个月内没有提出异议，无权以承租人不同意为理由要求解除合同或者认定转租合同无效。作为出租人，知道承租人擅自转租的，应当在六个月内及时行使权利。在司法实践中，我们经常会遇到出租人因诉讼时效已过而不能主张租金的情况。租金纠纷的诉讼时效为一年，不同于一般的两年诉讼时效。再者，虽然租赁关系仍然存在，但由于租金是分期支付的，相对而言，每期租金对应不同的诉讼时间。
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