| 问题 | 房屋租赁合同纠纷如何处理 |
| 释义 |
随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中，房屋租赁合同的效力难以确认，租赁合同被确认无效或终止后，承租人对房屋的装修如何处理，违法建筑的租赁纠纷如何处理等都是难点。笔者试图就房屋租赁合同的有关问题提出自己的看法，以供探讨。首先，确认房屋租赁合同的效力。出租人与承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁房屋的条件、租金、期限、违约责任等达成协议的，视为合同成立。根据有关法律和地方行政法规的规定，笔者认为应当从以下几个方面来审查房屋租赁合同的效力：（1）合同主体是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行为要件。比如是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人。（二）审查租赁标的是否受到法律、法规的禁止。但只要法律法规不禁止出租房屋，就应该可以出租。根据1994年广东省人大常委会通过的《广东省城市房屋租赁条例》第六条规定，不能出租的房屋包括：1。未取得产权或者经营管理权的。财产权有争议或者受到限制的。不能分割的，未经其他共有人同意。违法建设的。不符合安全标准的。未经抵押权人同意抵押的。法律法规禁止。但1995年建设部42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（2） 司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未经共有人同意的；（四）房屋权属有争议的；（五）房屋违法的；（六）不符合约定的安全标准；（七）未经抵押权人同意抵押的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；（九）有关法律、法规禁止出租的其他情形。 广东法院适用上述两条规定。这两条规定基本相同。但笔者认为，无论是在法律法规上还是在实践中，都存在一些值得研究的问题。一是租赁权的来源。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城市房屋租赁条例》都认为，房屋租赁的权利来源只能是所有权。无论是法律分析，还是具体研究国外有关租赁的立法和司法实践，我们都会得出结论：房屋租赁的权利来源于合法占有。房屋租赁的权利来源也是长期困扰法官的根本问题。也正是这个问题，使得很多房屋纠纷案件难以做出合乎逻辑、切合实际的判决。比如说，按揭房屋的出租是否因为没有完全取得产权而被认为是无效的？ 还有大量的“二房东”现象。“二房东”与他人签订的租赁合同是否无效？显然，这些租房行为被认为是无效的，不利于经济发展，也会导致房源的闲置和浪费。这违背了社会主义立法的宗旨和法律要适应事物发展规律的原则。从财产权的角度看，所有权人转让占有权的现象非常普遍。合法占有人应当在所有人允许的范围内享有收益权，否则，仅仅“占有”的经济价值是什么？这正是合法占有人出租房屋的情况。物权的另一种形式是，另一物权人实际上是该财产的实际占有人，同时享有出租等物权人的多项权利。比如国有企业的承包经营权，可以说国有企业不能因为没有产权而出租房产吗？显然，这是负面的。大量企业到处出租商铺和工厂。如果他们被认为是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，从合同的角度看，租赁合同体现了“出租人将租赁物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同关系（《合同法》第222条）。 作为合同的一方，出租人并不局限于所有人，因为租赁关系体现了占有权的转移：一方转让占有权以获得租赁利益，另一方通过支付租金获得占有权以使用利益。
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