| 问题 | 承租人优先购买权的特征 |
| 释义 |
（1） 承租人优先购买权是一种法定权利。 承租人的优先购买权必须由法律直接规定，即只能由法律设定，不能根据当事人的约定设定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条规定：“出租人出售出租房屋，应当在三个月内通知承租人在同等条件下，承租人享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”这些规定是承租人享有优先购买权的法律依据。承租人的优先购买权是一项法定权利，具有对抗第三人的法律效力。（2） 承租人优先购买权是一种具有物权性质的请求权。 1。物权设定时必须公示。所谓公示原则，是指物权的各种变动必须以能够向社会公开展示、为公众所信赖的方式发生效力的法律原则。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“以合同或者其他法律手段取得财产的，自交付时起转移财产所有权，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国现行法律采取以成立要件主义为原则，对抗要件主义为例外的折衷主义。 国务院《城市私有住房管理条例》第六条规定，城市私有住房权属转让应当登记，《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条规定：国有土地使用权的出让、转让也应当登记。这应视为《中华人民共和国民法通则》第七十二条所称“法律的其他规定”的情形。由于租赁权的物权性，基于租赁权的承租人优先购买权也具有物权性质。承租人的优先购买权虽然不能直接享有租赁物的权利，但可以直接对抗第三人，在同等条件下，承租人可以根据自己的行为改变权利，这显然不同于必须由双方当事人协议完成的债权。（3） 承租人优先购买权是一种有限制条件的形成权。所谓形成权，是指法律赋予权利人仅凭其单方行为就可以使法律关系发生、改变或消失的权利。承租人行使优先购买权后，可以依法排除出租人将租赁物出售给他人的可能性，在承租人与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人与出租人、第三人订立买卖合同，只能凭自己的单方意志，不需要出租人的承诺。由于承租人的优先购买权是以相同的条件为基础的，因此它也是一种有限制条件的形成权。（4） 承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权不是承租人随时可以享有的物权。在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权只是一种可能。只有在特定的法律事实出现时，即出租人出卖租赁物时，承租人才能真正行使优先购买权，使该权利由可能变为现实。因此，承租人的优先购买权发生在出租人转让租赁物所有权时。在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。（5） 承租人的优先购买权是专有权。由于承租人的优先购买权是依法产生的，该项权利仅属于承租人本人，因此不能转让或继承。但是，承租人将租赁物出租给家庭成员共同使用的，在承租人死亡时，视为承租人的家庭成员享有优先购买权。 承租人的优先购买权必须由法律直接规定，即只能由法律设定，不能根据当事人的约定设定。承租人在合理期限内未表示购买意向的，视为放弃优先购买权。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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