| 问题 | 房地产广告纠纷包括什么 |
| 释义 |
1、 房地产广告纠纷有哪些表现形式？（1）模糊宣传纠纷：这种房地产广告几乎无处不在。买家很容易判断这是夸张的内容。一般来说，很少有购房者基于这种公示要求开发商承担违约责任。比如，不管是什么楼盘，都叫高尚社区、依山傍水、黄金地带、零风险投资、无限商机、高尚享受等，这些宣传中所描述的住房标准语言模糊，难以量化。根据法律规定，要约邀请是期望他人向自己要约的意思表示。发出的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。这种房地产广告属于邀请潜在购房者进行购房报价，对开发商没有法律约束力。（二）虚假模糊纠纷：部分销售广告对所售房屋的面积、绿化、质量、装修等内容进行描述和承诺，但具体数字、规格、标准不明确，如标明商品房起价或均价等；前景看好的高档防水材料，采用美国进口厨具，24小时保安等这些宣传含糊不清，要具体分析。比如价格上有区别，但不清楚价格是多少，美国使用的厨具有安全性，哪个可以确定，但什么是高档防水材料不清楚。 根据《合同法》第十五条和《解释》第三条的规定，广告的描述和承诺具体、明确，对合同订立和房价有重大影响的，可视为要约。例如，如果开发商将从德国进口的厨具改为国产产品或从其他国家进口，买方可以要求其承担更换、翻修或支付违约金的责任。 （3）未来的环境纠纷： 一些广告用色彩效果图、现场沙盘和示意图介绍，房地产周边将建设学校、医院、超市、菜场等设施；社区附近将建设大型公交车站，还将建几条地铁在未来开放。这些广告承诺了社区的周边环境，但在买房时却看不到。 根据我国法律，销售广告在合同中对规划开发区以外的未来环境和公共设施有明确规定，对买受人的购买决策和购买价格有重大影响的，应当视为合同内容，否则就意味着持牌开发商可以违反诚信原则进行虚假宣传。但是，如果开发公司承诺的内容不在规划范围内，不在合同中，政府调整规划时广告中的未来环境就消失了，属于经营和投资风险，开发商不能被要求违约。 （4）样板房展示纠纷：开发商展示故宫等样板房是一种常见的方式，但购房者实际入住后会出现纠纷。此时看到自己的房子和样板房完全不一样，要求开发商按样板房履行合同，但样板房已经被拆了。这种广告在一定程度上属于欺骗购买者。 根据《合同法》第168条规定，以样板房信托为基础的商品房买卖合同，属于以样品为基础的买卖合同，出卖人交付的商品房质量应当与样品及其说明书的质量相同。为防止样板房拆除时出现无法比较的缺陷，应提醒买受人保留证据、拍照、录像等，也可在合同中约定样板房应保留至搬入后一定时间。开发商擅自拆除房屋的，视为交付的房屋不符合样板房、精装修规格、品牌、验收方法、成本、补救措施和违约金数额，防止开发商通过拆除样板房逃避责任。（5） 具体明确的争议： 此类争议是指买方和开发商在合同中对广告内容和违约处理方式有明确约定。如果开发商违约，买方可以根据合同要求其合法权利。这种纠纷由于合同约定明确，容易处理，因此提醒购房者，对于根据广告内容购买的房屋，一定要在合同中明确广告内容，并约定处理纠纷的方式。第二，商品房广告在法律规定中的效力，虚假商品房销售广告引发纠纷的关键点在于销售广告是要约还是要约邀请。如果是要约收购，即使广告内容不在双方签订的销售合同中，只要消费者承诺购买，开发商不遵守广告中的相关规定，就构成违约，并采取相应的对策，承担违约责任。如果是要约邀请，那么开发商所做的虚假广告并没有体现在销售合同的附件中，开发商也不会构成违约，由此引发的虚假广告纠纷风险将转移给消费者。根据我国法律规定，商业广告原则上是要约邀请。但司法解释同时规定：“商品房销售广告和宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。”销售广告原则上属于要约邀请，只有明确了出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的描述和承诺，才能成为要约。广告内容对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，可视为要约。本文依据法官的自由裁量权和参照社会的一般习惯，需要购房者自己证明。 以上是法律咨询网小编辑的总结。我相信你对此有一个基本的了解。希望以上信息能帮助您解决问题，做出明智的决定。最后，如果您有任何详细的问题可以咨询法律咨询网在线。我们有专业的律师在线解答。你知道吗 |
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