| 问题 | 开发商应该注意的问题 |
| 释义 |
1、 商品房交接手续应当在开发商通知的时间内办理。商品房达到合同约定交付条件的，开发商应当在合同确定的交付日期前书面通知出卖人办理交接手续。如果开发商通知中明确了办理移交手续的时间、地点和证件，且开发商通知中规定的交付日期给了买方必要的准备时间和便利，买方应按时办理移交手续。买受人拒不接受房屋或者未按期办理交接手续的，必须承担逾期交接的违约金，房屋毁损、灭失的风险自书面交接通知确定的交付日期起由买受人承担。二是要求开发商在交工时出示相关证明文件。现行《商品房买卖合同示范文本》规定，交付商品房一般应当具备以下条件：取得建设工程规划验收证书和房屋建设工程竣工验收备案证明材料；取得《房屋测绘成果》办理房屋权属登记；消除该商品房存在的权利瑕疵；符合甲方承诺的其他条件；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（俗称“两本书”）。买受人交付商品房时，可以要求开发商出示合同约定的证明文件。开发商拒不出示或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接受该商品房，并可以按照约定要求开发商承担迟延交付责任。三是如果交房日期临近，要督促开发商及时书面交房。因此，一旦开发商在办理交房时拒绝出示相应证明文件，买受人应及时书面督促开发商交房。方法是：写一份书面的“提醒函”，交开发商签字（注意对方要盖章）；或以特快专递的形式寄给对方，在邮寄文件上注明“提醒通知函”，并注意保留收据以备查询。 如果开发商在收到催款单三个月后仍无法交付房屋，购房者可以要求退房并退还购房款，同时追究开发商的违约责任。4在办理完相关房屋手续之前，不要急于接受房屋。 一些购房者在办理交房时，明知开发商没有相应的证明文件，仍因急于装修入住而收房，这在法律上被视为交房。此后，如果开发商长期不出示相应证明文件解除合同，法院将不予受理。 所以在实际操作中，一些狡猾的开发商在办理房屋交接时会要求购房者在房屋交接单上签字。笔者提醒购房者注意：在签署此类文件时，一定要仔细查看房屋交接单的内容。如果购房人只是为了拿到钥匙而检查房屋，并不意味着他接受了房屋，他应该在交接单或钥匙收据上做出明确的说明。一般来说，如果开发商在交房时取得了《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收记录证明材料》，就不存在房屋质量问题。但由于房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商，建设局也变更为所谓的监理机构，这就可能导致竣工验收合格的房屋达不到验收标准的情况。因此，购房者在交房时应认真检查房屋质量。如果在检查中发现轻微的质量问题，可以要求开发商整改。买受人在检验中发现房屋存在严重质量问题的，应当及时委托具有市级以上检验资质的省、市级建筑工程质量检验机构进行检验。经检验，商品房主体结构质量不合格，或者因重大工程质量问题严重影响商品房正常使用的，买受人有权相应解除合同，同时，要求开发商退还购房款，并承担相应的违约责任。你知道吗 |
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