| 问题 | 以租代征的定义、发展现状、案例及法律分析 |
| 释义 |
以租代征的定义、发展现状、案例及法律分析？ 1。以租代征的定义？“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地的行为。所谓“以租代征”，是指通过出租农民集体土地进行非农建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是逃避农用地转用和土地征收的法定审批，扩大规划外建设用地规模，逃避缴纳相关税费和履行耕地占补平衡的法定义务。自1999年1月1日新《土地管理法》实施以来，它在许多地方滋生。后来，在清理整顿土地市场秩序的过程中进一步蔓延升级。政府违法建设的动机在于加快发展速度和城市化进程。近年来，大量涉及征地拆迁的行政违法行为生动地刻画了一些官员对发展的渴望和对政绩的片面认识。当非法征地成为众矢之的，中央三令五申严加整治时，一些地方开始寻求新的圈地方式。由当地政府和村委会签订的所谓“行政租赁”现象应运而生。企业租赁土地的目的是为了盈利。许多违法用地的企业无视国家产业政策，公然上马一些因投资过大而受到明确限制的项目。2006年4月，长沙市国土资源局查处雨花区李坨镇违法用地案件76件，涉及土地409.73亩，其中基本农田354.8亩，一般耕地47.1亩。共有14.4万平方米的建筑被非法占用。湖南省国土资源厅提出以下建议：依法拆除违法占用建筑物，恢复耕地；将5名责任人移送司法机关处理。湖南省纪委、监察厅向有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。2004年3月至2006年11月，王文庄镇8个行政村未经批准，将集体土地非法出租给30家非农建设企业。共违法出租土地904.5亩，其中耕地344.2亩；30家企业中，有22家已占用建设用地并已竣工。 天津市国土资源和房屋局提出如下建议：没收8个村委会的违法土地租赁收入，并处违法收入5%的罚款。对违法占地、竣工的22家企业，对其中10家违反土地利用总体规划占用土地的，责令限期拆除新建建筑物和其他设施，恢复原状；其他12家企业被责令没收违法占用土地上的新建建筑物和其他设施。天津市纪委监察局向有关责任人提出了相应的党纪政纪处理意见。第三，法律分析我国土地管理法规定国家实行土地使用管理制度。国家制定土地利用总体规划，明确土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。目前，只有省级以上政府有权审批征地和农用地转用。征用涉及基本农田或者基本农田以外其他土地的耕地35公顷以上，其他土地70公顷以上的，必须经国务院批准。 正是为了摆脱这些制约，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏，试图通过一张租约掩盖真相，使市、县甚至乡镇政府真正拥有了“征地权”。在这个问题上，农民和地方政府的利益是高度一致的。此外，一些用地单位也希望通过“以租代征”的方式更方便地占用土地，这使得“以租代征”的趋势越来越强烈。在一定程度上，土地利用管理制度将是“架空的”。造成这一现象的主要经济原因是：（1）由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制，可以开展“建城运动”，变相建立和扩大开发区，解除地方经济发展的土地瓶颈制约，“以租代征”成为一些地方应对国土资源管理高压局面的权宜之计。尽管这些官员明白“以租代征”是明显的违法用地行为，但他们仍然默许、纵容甚至直接参与这种行为。在一些地方，“以租代征”是在政府直接参与下完成的，即“以租代征”不是发生在企业和农民之间，而是发生在地方政府和农民之间。主要有两个原因：一是政府是当地园区建设的主体，为了降低征地成本，政府采取了“以租代税”的方式；二是出于风险考虑，农民不愿意与用地企业签订“以租代税”的“租赁合同”，并要求政府代表企业签字，政府出于GDP、税收等考虑同意。（2） 土地租赁企业认为“以租代征”可以避免繁琐的土地审批手续，加快项目进度，同时可以绕过法定的土地税，如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等，同时也可以避免占用与补偿的平衡义务，降低土地成本的门槛。（3） 与一次性征地相比，“以租代征”不仅节约了土地，而且每年都能得到国家的粮食补贴。它可以获得长期稳定的租金回报，可以说是长期解决后顾之忧。如果征地建厂，哪怕一亩地交上几万元，不到10年就用光了。无论出于何种经济原因，这种政府主导的土地利用模式的实质是，这个政府“吃”下一届政府的短期行为。土地在本期使用，但租金在下一期支付。这一届创造了政绩，但代价由下一届承担。因此，这也是“以租代征”成为一些地方土地利用潜规则的原因之一。《中华人民共和国土地管理法》第三条：“珍惜和合理利用土地，切实保护耕地，是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理、保护和开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”第六十三条土地利用总体规划和城乡规划确定并依法登记的工商业等经营性集体建设用地，土地所有人可以转让、出租等方式转让给单位或者个人使用签订书面合同，明确用地界限、面积、建设工期、使用年限和用地用途、规划条件等双方的权利和义务。前款所称集体经营性建设用地的转让、出租，应当经村民会议成员三分之二以上或者集体经济组织村民代表三分之二以上通过。以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定或者土地所有者与土地使用者签订的书面合同另有约定外，可以转让、交换、赠与、抵押。 集体经营性建设用地的租赁、集体建设用地使用权及其最长期限的转让、转让、交换、出资、赠与、抵押等，参照国有建设用地执行。具体办法由国务院规定。第七十四条：“出售或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，对违法转让土地上新建的建筑物和其他设施，应当限期拆除，恢复原状
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