| 问题 | 商住房和普通商品住宅有什么区别 |
| 释义 | 一、商住房的概念 具体来说，商住房分类又非常复杂，比如有的叫SOHO，有的叫LOFT，有的叫酒店式公寓，有的叫公寓式酒店。前阵子被媒体大肆炒作的深圳6平米“鸽子笼”叫卖88万被紧急叫停的新闻里，“鸽子笼”所在的那栋高层建筑的属性是“办公和公寓”，也算商住两用房。 二、与普通住宅相比，商住房的优点是什么? 1、最大的优点当然是同样的地段、同样的面积，商住房的价格比普通住宅低上一截! 有些商住房的单价并不比普通住宅低，但可以“操作”的空间大得多。比如可以买一层送一层，买顶楼送阁楼，甚至可以通过违规改建把部分原本规划中属于公共区域的面积划入你的私人空间，所以总价上就显得比较划算了。 2、不限购。无需本地户口，也无需缴纳社保N年，更无需假结婚或假离婚，敞开供应。 3、商住房的目标客户大多是单身的商务人士，考虑到这一人群工作繁忙，所以大量的商住房在交付时都是精装修，甚至有些连家具家电都赠送了，可以直接入住，省心方便。 4、如果你是一家小型企业的老板，或者是一个只有几个员工的创业团队，商住房可自住也可办公的特点就比较适合你了，毕竟这样可以把居住和办公的总成本压倒最低。 三、同样，商住房的缺点也非常明显 1、产权不是70年，理论上应该是40年，实际上40年、50年、60年都有，原因比较复杂，中国式政商关系，你懂的。 尽管产权到期后会“自动续期”，但买40年产权的房子和70年产权的房子，购房者终究会有心理落差，因为毕竟到时怎么个“自动续期”法还是个未知数，还是存在隐性风险。 2、普通住宅可以落户，而商住房无法落户，也就不存在学区房概念，所以如果你买房有落户需求，就别考虑商住房了。 3、与普通住宅相比，商铺写字楼的投资风险更高。 因为住宅是刚需，经济再差人也要有地方住，而商铺写字楼不是刚需，电商崛起，许多实体店铺生意难做，纷纷打烊，想要租出去就很困难，写字楼更是明显受宏观经济景气程度影响，经济低迷，创业的人少，企业裁员倒闭的多，自然租用写字楼的需求就会减少。 因为风险明显高于普通住宅，所以银行放贷时的风险权数就会提高，首付比例往往要求5成甚至7成，资金杠杆的运用明显不如普通住宅。 另外商住房因为性质特殊，不属于公积金的住房保障范围，所以不能用公积金贷款，因为产权只有40年，商贷只能最多贷10年，利率也会上浮1.1倍，所以在总价较低的光鲜表面背后，贷款买房的财务成本其实大幅提高了。 4、商住房的水电价格属于商业价格，比普通住宅的民用价格贵出N多。而且因为考虑到商业用途，所以商住房的厨房一般设计成西式的敞开式厨房，理论上只能用电磁炉做饭，不能用煤气。 5、买商住房缴纳的契税也没有任何优惠，比买普通住宅高。 6、商住房的房屋结构接近于酒店，往往一台电梯乘上去后，北边会有一排走廊，一眼望去，一排好几十户人家，由于许多商住房是经过重新改建的，房间之间隔音效果不如普通住宅，而且商住楼的年轻住户居多，租客居多，导致居住环境可能会受到影响。 7、因为考虑到商业用途，所以商住楼往往都是沿街排列，打开窗户很可能正对着马路，相对会比较吵闹。 |
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