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二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷?买卖双方该如何防范?记者请行家支招，希望对您的置业有帮助
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合同环节：买卖合同无效谁来承担?
去年底，南宁市民袁女士经人介绍购买南宁望州路某单位宿舍一房产，成交价为45万元。卖方是姐妹两人，签订合同后，袁女士支付南宁因合同已经成立，是否解除应由买卖双方与中介方协商，若中介方不同意，则不能解除，买卖双方只能要中介方返还除居间服务费以外的费用。涂小姐所在公司可向买卖双方收取一定的服务费用，但必须退还买方的购房定金。
房贷环节：利率调整易出现违约
6月份，市民陈女士看中了岭南家园一套三房两厅，很快与卖方签订了买卖合同，并交1万元的定金。但是，在办理银行房贷款过程中，首套房贷款利率出现变化，银行不同意打折，要在基准利率上浮1.1倍。由于难以承受高利息，陈女士想解除合同，但是卖方拒绝退还定金。
点评：近年来房贷政策一直都在调整变化，首付、利率等调整都属于可遇见的，因此不能以“不可抗力”为由要求解除合同并免责。但同时，此项违约并非出于买方的恶意不履行，而是由于不能如约采用原定的银行贷款支付，而不得已违约。因此，陈女士在提出解除购房合同的时候，卖方要退还定金，但陈女士也要根据合同约定承担违约责任。如果合同没有约定相关条约，则买卖双方协商，适当减轻买方违约责任，支付造成卖方直接损失的赔偿金。
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二手房交易流程
第一步 签三方合同
卖方所需资料：身份证、结婚证、户口本、房屋所有权证、房屋共有权证、契税及不动产发票、产权人和共有人亲自到场或代理人拿正式公证书到场。
买方所需资料：身份证、结婚证、户口本。
第二步 评估
评估公司：出评估报告。
卖方：开新银行账号。
买方：递交申请资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明。
资料齐全3到5个工作日通过审批。
第三步 解押
卖方向银行提出还款申请，一般需要15个工作日。
卖方偿还欠款并从银行领取结清证明等资料，一般需要15个工作日。
第四步 注销抵押登记
凭结清证明等资料到房产局注销抵押登记，一般需要7个工作日。
第五步 查档缴税免税
到房产局查档，然后到税务部门缴纳契税。
第六步 交易鉴证
买卖双方到房产局办理查档、晒户型图后，申请过户，一般需要15个工作日。同时，买方支付首付款。
第七步 领取新证
前往房产部门领取新证。或客户写好委托书，中介机构客服人员去领。
第八步 抵押登记
买方需要申请贷款的，要在房产局办理抵押登记;抵押完成后，银行支付购房贷款。一般需要10个工作日。(记者 张娟)
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