| 问题 | 有关房地产合作开发及项目转让的一般概念 |
| 释义 | 1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。 2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。 合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。 3、房地产合作开发的主要模式： (1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： A土地协议折价入股方式构成合作投资比; B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 (2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： A合作开发涉及一个项目; B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目; C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 (3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 5、房地产项目转让的模式： (1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目; (2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： A权益在合作各方内部转让; B权益转让给合作各方以外第三人。 6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。 |
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