| 问题 | 商品房预售合同纠纷上诉案 |
| 释义 | 某房地产投资有限公司、某房地产总公司九江分公司诉谭某商品房预售合同纠纷上诉案 广东省佛山市中级人民法院 民事判决书 (2005)佛中法民五终字第697号 上诉人(原审被告)佛山市南海区汇雄房地产投资有限公司(以下简称汇雄公司)。住所地佛山市南海区九江汽配市场C座三楼。 法定代表人曾锦忠，总经理。 上诉人(原审被告)佛山市南海区房地产总公司九江分公司(以下简称九江分公司)。住所地佛山市南海区九江镇儒林西路7号。 法定代表人岑棉初，总经理。 上述两上诉人的委托代理人梁凤霞、陈辉，均系广东华法律师事务所律师。 上诉人(原审原告)谭建华，男，汉族，1975年8月18日出生，住佛山市南海区九江镇洛浦大道洛阳楼A507房。 委托代理人谭伟平、李勇，均系广东天伦律师事务所佛山分所律师。 上诉人汇雄公司、九江分公司、谭建华因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审判决认定：2002年5月1日，原告与被告汇雄公司签订《商品房买卖合同》，合同正文约定原告向被告购买位于佛山市南海区九江镇洛浦大道洛阳楼预售商品房一套，房屋面积为103.69平方米，每平方米1280元，总价款132723元。其中第五条约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。对于面积差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿;2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。合同附件一为房屋平面图，合同附件四则另行约定：1、乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算，另付水、电、电视、通信等工程费6000元/户;2、本合同所列项目面积计算方法有可能不一致，甲方所售之楼房尺寸均按附表一为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。原告按合同约定于2003年1月23日向被告支付8%办证费及水、电、电视、通信等工程费共16618元，于同年6月6日支付房款132723元。被告统一办理房产证为原告代付契税1990.85元，房屋所有权转移登记费、档案保护费、买卖合同工本费共100元，房地产交易手续费、测绘费共 404.4元，合共2495.25元。原告到被告处领取房产证，产权登记面积为94.8平方米，比合同约定面积减少8.89平方米。另查明：讼争商品房的土地使用权人为被告九江分公司，有关规划报建手续也是由被告九江分公司办理，被告九江分公司和汇雄公司实为讼争商品房的共同开发商。 原审判决认为：原告与被告汇雄公司签订的《商品房买卖合同》符合平等自愿、协商一致的原则，双方理应按约定履行合同义务。作为房地产开发商应当根据合同约定以及当地政府的规定向买受人收取费用，约定与政府规定相矛盾的，以政府规定为准。根据省政府及原南海市政府的规定，2000年7月1日后水、电、电视、通信等工程费是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。但被告在合同附件四中约定原告另付6000元水、电、电视、通信工程费，属于价外收费行为，违反了价格法的强制性规定，是无效条款，故被告应当将该款项返还予原告并按银行同期一年流动资金贷款利率支付利息。但原告请求按日万分之二点一计付利息没有依据，不予支持。被告所辩原告的主张超过了诉讼时效没有法律依据，不予采纳。关于8%的办证费用。根据合同附件四约定“乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算”。该费用虽然不属于销售收入，但却与被告代原告向有关行政部门缴交的实际费用相差甚大，显失公平，故合同附件四关于收取8%的办证费用的约定，属于可变更或撤销的条款。原告于2002年5月1日签订合同，2003年1月23日交费，期间应当知道自己的权利受到侵害，但原告没有在一年内行使该撤销权，其撤销权已经消灭，双方约定按房款的8%支付办证费用，由开发商负责办证的条款有效。现原告请求退回8%办证费，不予支持。至于合同约定面积与房管部门确权面积不一致，实为开发商与房管部门对未封闭阳台采用了不同的计算方法所造成的。为此原、被告在合同附件四第2条中也作了补充说明。但原、被告签订的合同正文第五条与附件四存在明显矛盾，就两者的效力问题，当合同条款存在正文与补充协议时，补充协议起到补充修改的作用，效力更优。购房合同是建设部设计的样板格式合同，合同正文有法律约束力，但双方可以更改或补充，当事人签订合同后或同时签订合同附件，是对合同第五条的补充与修改，后者优于前者。现附件四已说明当计算方法不一致时，以合同附图为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。从该约定可以看出只要被告交付的房屋与合同附图相一致，就说明被告所交付的房屋符合合同约定，其销售总金额就不改变，单价按实际发证面积作调整。现被告所交付的房屋与合同的附图是完全一致的，因而被告所交付的房屋符合合同约定，被告并无违约。虽然国家建设部于1995年发布《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则(试行)》，我区房地产行政主管部门也明确1999年10月1日起执行该规则规定，但并非阳台面积无论何类型均一律按投影面积的50%计算，并且阳台面积如何计算双方在合同中并无约定，因此，原告以阳台计算方法违反法律规定为由认定自己所购的房屋面积减少，要求被告赔偿，没有法律依据，不予支持。被告汇雄公司和被告九江分公司是本案涉讼商品房的共同开发商，应当共同对原告承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第(五)项、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国价格法》第十三条以及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，判决：一、被告汇雄公司与原告谭建华签订的合同附件四中关于原告谭建华另付水、电、电视、通信等工程费用 6000元的约定无效;二、被告汇雄公司、九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谭建华价外不合理收费6000元，并从2003年1月 23日起至本判决确定的返还日止按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息;三、驳回原告谭建华的其他诉讼请求。本案受理费1269元，由原告负担1019元，被告负担250元。 引用法条： [1]《商品房买卖合同》第五条 [2]《商品房买卖合同》第二条 [3]《中华人民共和国价格法》 [4]《中华人民共和国合同法》第四十一条 [5]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [6]《中华人民共和国合同法》第五十五条 [7]《中华人民共和国合同法》第五十六条 [8]《中华人民共和国民法通则》第五十五条 [9]《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 [10]《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》 [11]《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则(试行)》 |
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