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问题 商品房买卖合同(预售)注意事项
释义
    一、商品房买卖合同(预售)注意事项
    根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。
    1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。
    2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
    3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
    4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
    5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。
    6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
    7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
    8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）
    9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，
    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
    11、其他条款或当事人约定的条款。
    12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致
    13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行
    14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。
    15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。
    对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准;防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
    提示：主要查看六证、两书、一照，这关系到产权过户问题。
    对于面积的计算方法：
    1、设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积
    2、与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积
    3、落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积
    4、公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间：多层公摊系数在0.11～0.16之间。
    5、国家规定商品房的面积误差不得超过3%。
    6、面积差异应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之
    5、新房住房维修基金全国统一标准2%!
    提示:对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。
    违约责任与解除合同的约定
    1、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
    标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算（小心开发商写成：按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字）
    2、对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。
    3、双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。
    
    二、什么是商品房预售合同
    （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
    （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;
    （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
    第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
    未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
    第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
    （一）商品房预售许可申请表;
    （二）开发企业的《营业执照》和资质证书;
    （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
    （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
    （五）工程施工合同及关于施工进度的说明;
    （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
    第八条 商品房预售许可依下列程序办理：
    （一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
    （二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
    开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
    （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
    经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
    商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
    （四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
    第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
    第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
    房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
    商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
    第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
    三、商品房买卖合同预售是购房合同吗
    不是。商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。
    商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：
    1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
    2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
    3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；
    4、在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。
    以上就是法律网小编为大家带来的商品房买卖合同(预售)注意事项的全部内容。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。如果您还不懂，可以咨询法律网律师，他们会给您专业的建议。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国合同法》第六条
    
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更新时间：2025/4/4 23:40:26