| 问题 | 物业管理 资质划分引出新矛盾 |
| 释义 | 业内认为，这一新政策会造成物业项目与物管企业之间的供求不对等 相对今年上半年出台的其他房地产政策法规，物业管理的法规更多的是从规范市场和企业行为的角度制定的。新《物业管理条例》和《北京物业管理企业资质管理办法》的相继出台，对北京混乱的物业管理市场无疑是一记重拳，市场也比较认可。但就其成效而言，业内普遍认为目前尚不明显。不仅如此，还引发了一些新问题，但同时也促进了整个市场优胜劣汰局面的形成。 新政对低资质企业的约束力不够 许多物管公司的负责人在接受记者采访时认为，《北京物业管理企业资质管理办法》出台后，对目前市场的冲击和影响不大，业内反应平淡。 北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇认为，新企业资质管理办法规定物管企业只能接管与其管理资质相符的物管项目(一级资质企业在接管项目的面积上没有限制，二级资质企业可接管30万平方米以下的项目，三级资质企业只能接管20万平方米的项目)。 受该政策影响较大的应该是由开发商选定进行前期物业管理的公司，但由于这类物管公司已与开发商签订了前期物管合同，所以在合同期未满的情况下，即使该公司物管资质未达到标准，开发商也不会提前与其解除合同。就算能解除合同，由于目前一次性开发面积能达到30万平方米的项目还比较少，所以这些资质较低的物管企业仍有很大的生存空间。在这一点上，新政策对目前已签订物管合同的低资质物管企业几乎没有太大约束力。 经济适用房及危改房难找合适物管企业据权威部门最新统计数据显示，目前北京有近2000多家物管企业，但由建设部评定的一级物管企业只有21家，二级资质的物管企业仅有31家，三级资质企业也不过589家，剩下的则全部是三级(暂定)资质。 也就是说，一方面，有资格拿到大盘的物管企业只有几十家，远不能满足中大盘市场的需求。另一方面，渴望进入大项目的物管公司又因为资质不符合要求而被拒之门外。 比如危改房和经济适用房小区，这些项目一般面积较大。如一些经济适用房的开发项目多达100万平方米，但物管收费却较低，一级资质物管公司通常不愿接管。但按照新规定，其他资质的物业公司又不能介入。 邓南宇认为，新办法在一定程度上制约了一些资质较低但管理水平较高的物管企业的发展。 小企业将面临生死抉择 中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生认为，新的企业资质管理办法在一定程度上规范了物管市场和企业行为。按照新规定，一些资质较低的小物管企业将会面临被市场淘汰的危险。[page] 从目前北京物管市场来看，90%以上的物管公司都与开发商有着千丝万缕的联系，大部分具有开发商背景的物管公司资质都不高，一旦合同到期，其受资质所限无法再续签合同，就必须推出原项目自谋生路。 小区办副主任邹劲松表示，按有关规定，三级(暂定)物管企业在一年内没有找到合适的接管项目的话，就会被淘汰出局。 但北京物业管理协会副会长赵兴汉也认为，在这种新的企业资质管理办法的冲击下，会催生一些中小企业的联合，以此扩充资金和管理面积，尽快实现资质升级。在拿到一定资质后，再进行集团化经营。这应该是目前资质比较低，又想接管大面积物业项目的物管公司未来较好的发展方向。 合同内越级管理能否中断? ●合同期内一般不中断 问：《北京物业管理企业资质管理办法》出台之前，有一些资质较低的物管公司却管理着面积超出其资质范围之外的物业项目，如果按照新办法的规定，其管理行为属于越级管理，但由于这些物管公司和开发商或业主已签订了物管合同。这种情况下，开发商或业主委员会该如何处理? 北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇：假如已签订了物管合同，而这个物管公司的管理和服务水平也比较好，那就尽量不要中断物管合同。可等到合同期满后，让物管公司根据资质管理办法主动退出项目，之后业委会再按照企业资质管理所规定的要求选聘相应资质的物管企业。 分期接管规避越级是否合法? ●目前尚无规定认定其违规 问：目前大部分房地产开发项目都是分期开发，物管公司的接管工作也就随之分期进行。目前存在这样一种情况，一个三级资质物管公司分期接管所开发项目的面积均未越级，但项目的总物业面积却超过了其资质所允许接管的面积范围，那么该物管公司是否属于越级接管? 北京中原华夏物管公司副总经理高峰：虽然目前对于分期接管项目没有相应的政策规定，但既然所有小区归一个物管公司管理，那么其管理的物业面积就应该按照项目总面积，而非分期项目计算。但据小区办有关官员表示，这种接管就目前管理规定来看，还不能算越级。 |
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