| 问题 | 优先购买权代 理 词 |
| 释义 | 尊敬的审判长、审判员： 湖北利源律师事务所接受本案被告中国农业银行***支行简称农行的委托，指派我作为其诉讼代理人，根据庭审情况，依据法律规定，兹述主要代理意见如下： 一、从物权与债权的关系方面来论证，原告因自己的优先购买权没有实现而主张解除农行与第三人林***间的已办理房屋产权过户手续的房屋买卖合同的诉讼请求不能成立。 {一}农行与第三人林***签订的房屋买卖合同合法有效，合同已全面履行，并已办理产权过户，林***善意取得房屋物权。 庭审过程中，原告没有提供证据和国家法律强制性规定证明被告农行与第三人签订并履行房屋买卖合同违法。农行和第三人林***则称，他们之间的买卖房屋符合法律规定，第三人林***善意合法地从农行处购得房屋，并与农行之间办理了房屋产权过户登记，依法取得了该房屋的所有权既房屋物权，换个说法，双方对涉案房屋设定了新的物权。 {二}原告所举张的房屋购买优先权，顾名思义只是订立房屋买卖合同的期待权，若前进一步订立房屋买卖合同后也不过是成立了房屋买卖合同的债权。 由《合同法》第230条规定，原告对自己租赁的房屋部分有优先购买的权利。该权利的行使要通过订立房屋买卖合同和履行合同等交易步骤来实现。由此，不难得出，优先购买的权利不过是订立买卖合同的期待权。 若原告与农行订立房屋买卖合同，双方间成立房屋买卖合同的债权债务关系，只是将优先权依法转化为合同债权，是对涉案房屋设定了一个新的债权。若一方不履行合同，相关的诉讼为合同债之诉。 {三}在本案所涉房屋上，既存在租赁房屋优先购买权--债的期待权，也存在第三人林***房屋所有权--物权，依法物权效力优先优先购买权。 根据原告诉称和第三人的答辩，对本案所涉房屋原告拥有自己租赁两间门面的优先购买权，第三人林***善意取得该整栋房屋所有权，拥有房屋物权，出现了在同一房屋上既有物权又有债权的情况。 根据民法的一般原则，如价值位阶原则和公平、正义原则，不可能牺牲第三人的物权来保障原告债的期待权。合法的价值取向是，已成立房屋的所有权既物权优先于优先购买权既债的期待权。 由上三点所述，原告主张解除第三人的物权来保护其尚不是债权的优先权的主张不能成立。 二、原告主张解除农行与第三人林***的房屋买卖合同没有事实和法律依据。 若仅是原告整体租赁农行房屋，原告依法享有自己的购买房屋的优先购买权，有要求农行与其在同等条件下订立房屋买卖合同的权利，在同等条件下实现优先购买权。[page] 若因某些原因原告优先购买权被剥夺，原告如何实现自己的权利?本代理人认为，原告依法只能主张合同违约之诉。 原告主张解除第三人与农行之间的房屋买卖合同，事实上是主张第三人侵权，主张第三人合法善意的买受行为违法。显然，原告的主张没有事实依据。。 原告主张解除第三人与农行间已办理产权过户手续的买卖合同的诉讼请求，除了是原告的想法外，没有事实和法律依据，也没有法理支持。第三人林***独立地善意的进行民商事行为应受法律保护，不能被随意消灭 三、从事实和法律规定方面来论证，原告不享有整栋房屋及相关土地的优先购买权。 庭审表明，原告仅租赁农行整体卖出房屋的两间门面。依照《合同法》第230条的规定，原告仅享有自己租赁房屋部分的优先购买的权利。 另外的门面为其他人租赁，他人也享有自己租赁房屋的优先购买权。没有法律规定原告享有优先购买他人租赁房屋的权利， 门面的二楼和建筑物后的平房土地等没有租赁。更没有法律规定承租人享有优先购买农行没有出租房屋、土地的权利。 农行整体出售已租和未租的房屋、土地，是依法行使房屋所有人的处分和收益权，使自己的利益最大化。在农行整体出售多人承租房屋及没有出租的房屋土地时，没有法律规定原告因租赁少部分房屋而对整栋房屋享有优先购买权。 在农行整体出售房屋时，仅租赁部分房屋的承租人对部分租赁房屋的部分优先购买权被农行的整体处分权所吸收，被农行的所有权的保护所牺牲。 四、原告的部分优先购买权也已放弃。 根据庭审调查，农行在与第三人买卖房屋的前二个多月，因农行的口头和公告的书面形式告诉了原告等租赁户，农行房屋要出售(证据为，农行陈述、原告证人李克英的有关证言、农行提供的证人证言和第三人的陈述)。 原告辩称的农行要直接书面通知原告房屋要卖才算通知了租赁户的观点没有法律依据。《合同法》第230条规定，通知承租人。没有要求书面直接通知，依该条规定，只要承租人因出租人的通知，知道出卖信息即可。 出租人的通知，不是司法程序中的送达，需要严格程序要求，要先直接书面送达、再留置送达、公告送达……。民事活动中的通知不论采取什么形式，口头也好、信函也罢、公告也行等等，只要达到通知到了的目的即为履行了通知义务。 虽原告否认农行有通知行为，但，原告在农行出售房屋前两个多月知道了房屋要出售的情况是不争的事实(证据为原告的诉状、原告陈述、原告提供的证人证言)。[page] 原告诉称在农行出售房屋前向农行提出过优先购买，但农行否认原告向其主张过优先购买。原告提供的证人也没有证明原告向农行提交购买申请，该证人自称自己也主张优先购买权，那么，该证人与案件处理结果有利害关系，其证言不能独立直接作为定案依据。 由上所述，原告在知道农行要出售房屋的两个月的时间里，没有向农行提出优先购买权，也视为对自己部分优先购买权的放弃。 以上是本代理人的主要代理意见，其他请见答辩状。 以上代理意见望合议庭能充分重视。 代理人： (张军) 二○○六年十月十日 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 |
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