| 问题 | 房子不在，销售合同也有效 |
| 释义 |
《中华人民共和国合同法》司法解释“>随着购房热的高涨，大量的二手房销售纠纷案件涌入北京法院。记者昨天了解到，为了公开、透明地审理此类案件，北京市高级人民法院近日发布了《北京市高级人民法院关于审理此类案件的若干法律适用问题的指导意见》e房屋买卖合同纠纷的审理案件（审理）。《指导意见》对如何判断与人民生活密切相关的纠纷作出了明确规定，如房屋是否可以买卖而得不到房屋，法院是否会裁定合同无效，夫妻一方是否可以出售共同财产，另一方目前是否能够收回 ，《指导意见》已在审理二手房买卖纠纷案件中得到实施。 条例一 没有房地产的交易不能视为无效合同。 城市房地产管理法第38条规定“未依法登记取得所有权证书的”，不得转让。市高级法院指导意见认为，本规定不属于《中华人民共和国合同法司法解释》中最高人民法院关于合同无效适用的相关解释，《指导意见》还规定，对于未来可能取得所有权的房屋买卖合同，法院不应仅以卖方在签订合同时未取得房屋所有权为由宣告买卖合同无效。合同期满，出卖人未取得房屋所有权，致使买受人不能转让房屋所有权的，应当承担相应的违约责任。 解释 中国合同法明确规定合同无效。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效 根据法律人士的说法，《城市房地产管理法》是一部行政法，相关规定旨在规范房屋交易的行政管理，而不是禁止交易关系。你可以拿到房簿，但是因为你还没有拿到房簿，这样的销售合同没有按照规定备案的行为只是违反了行政法规。《指导意见》颁布后，相关法官认为，不能以违反本规定为由认定房屋买卖合同无效，《城市房地产管理法》中关于可以取得房产证但不能买卖房产证的规定将不再适用于司法审判 法官认为，自《城市房地产管理法》中关于无房地产证不得转让。在过去的20年里，人们的生活发生了巨大的变化。事实上，没有房地产证书的房子非常普遍。如果按照这一规定机械地判断,不仅不利于解决社会矛盾,还可能引发新的矛盾。例如，买卖双方在取得房产证之前买卖二手房。随着房价的上涨，卖方在未取得房产证的情况下声称销售合同无效。如果法院决定支持，将鼓励卖方恶意违约。此外，这对买方是不公平的 第二条规定 只有一个人的名单才是出售房屋的有效名单。 法官表示，这种情况在目前的审判实践中经常发生。在看到房价上涨后，卖方后悔了，因此他以夫妻的名义起诉法院，单方面出售普通房屋，要求确认销售合同无效。过去，法院在审理此类案件时，承认销售合同对已办理过户手续的已售房屋有效，但未明确未办理过户手续的已售二手房是否有效，这将导致卖方以一对夫妻因房价上涨而私自出售普通房屋为由要求解除销售合同的目的获得成功，这对善意购房者是不公平的。后者在《指导意见》第三条中有明确规定 经济适用房销售合同5年以下无效 <，法院可支持在相关政策法规规定的有限交易期内买卖经济适用房 卖方转让的经济适用房买卖合同于2008年4月11日（含）前签订，在有限上市交易期限届满后，或者在一审法院辩论结束前，该房屋已具备上市交易条件的，由所购房屋转让合同约定的当事人办理房屋所有权转让登记，该合同可被视为有效 解释 法官解释了该条款，并表示上述条款定义了两项内容。首先，根据相关政策，经济适用房上市交易时间不得少于5年。因此，对于交易时间不足5年的经济适用房，如果买卖双方起诉并声称买卖合同无效，法院可以予以支持。 其次，根据相关政策，4月11日之前签订了购买合同的已购买经济适用房，2008年按“旧办法”挂牌出售 旧办法规定，2008年4月11日前签订购房合同的已购经济适用房，取得房产证5年后，可按市场价格出售，业主应按销售价格的10%支付土地收入和其他价格。对于此类经济适用房，如果存在销售纠纷，法院应确定销售合同有效。《指导意见》的上述规定完全符合政府关于保障性住房的政策 第四条规定 多销售一套住房会引起纠纷。《指导意见》规定，当出卖人出售一套以上的房屋且与买受人签订的购房合同为有效合同时，按以下顺序确定谁将最终获得房屋所有权：，已办理房屋所有权转移登记的；二是未办理房屋所有权转移登记，但实际合法占用房屋的。此外，未办理房屋所有权转移登记，房屋未依法占有的，法院应当全面考虑每一购房者的实际付款数额和先后顺序、是否办理了网上签约、订立合同的顺序等因素。法官对该条款进行了解释，并表示在司法实践中，开发商或二手房业主出售多套房屋的案件占一定比例，尤其是开发商“娶两个女人”或“娶多个女人”的现象，媒体已经多次报道。《指导意见》的上述规定明确了当出卖人出售多套房屋，买受人要求法院确认买卖合同的有效性时，如何最终确定谁拥有该房屋。根据《指导意见》，商品房销售纠纷也将参照《指导意见》执行。该条款还明确回答了如何裁决开发商出售一套以上房屋引起的纠纷 条例V 可以支持以借名购买房屋时向法院转让所有权<
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