| 问题 | 买店要注意的十件事 |
| 释义 |
合法权属证明： 在房地产综合性城市，门面或商铺的合法权属证明为房地产权属证明；在房地产分开的城市，门面或商铺的合法权属证明为房屋所有权证和土地使用权证。合法使用权证明：租赁合同购买商铺十大注意事项。 “住宅”是居住用房，“商品房”（全称为商业服务用房）是经营用房和居民生活服务用房，两者至少在三个方面发生了变化。从土地管理的角度看，“住宅用地转为非住宅用地”改变了土地用途，即“住宅用地”变为“商业用地”；从规划的角度看，其内涵变为“规划许可证”的规定；从住房使用功能的角度看，住房用途发生了变化业务功能。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十八条曾规定：“土地使用者需要改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的，经出让人同意，并经土地管理部门、城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权分配把钱给我，然后登记。 可以看出，如果投资的“商铺”是住宅用地，将来就麻烦了。注2：规划变更需明确商铺的位置及其周边区域未来是否会面临规划变更，这也将决定投资的成败。 从宏观上看，如果全市出台新一轮规划纲要，未来投资的商铺肯定会受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦轨道交通新线围绕投资商铺规划建设，商铺的价值肯定会不断提升。 注3：相关权益 所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有房产证就可以证明，后者涉及的内容很多。比如二手商铺是否有承租人，承租人与房地产业主之间有什么协议，商铺内部装修如何处理等等，都会涉及到投资者的“权益”。 众所周知，二手商铺的原租户拥有“优先购买权”，因此投资者在买房前必须了解租户与房东签订的原协议。如果承租人放弃“优先购买权”，房东还必须出示相关证明文件。至于原装修、设备等问题，投资者也要问清楚自己的权益范围，以免在购买后出现赔偿等麻烦事。注4：面积大小：根据不同位置和楼层，商铺价值与面积大小成正比。但从个人投资和管理以及自身风险的角度来看，商铺面积一般为50至100平方米。 类似区域商铺具有市场层次广、租赁方便、经营灵活、租金高、初期投资小、投资风险低等优点，如小型餐饮业、服装店、便利店、咖啡店、花店、茶吧、药店等，面积不需要太大。 在选择店铺面积时，主要要注意两点。由于繁华地段商铺地价较高，投资时应尽量减少单立面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；如果商铺在二楼以上，应尽量选择开放式、多渠道布局的商铺，方便顾客停车和流动。注5：使用结构对于个人投资者来说，商店的内部结构非常特殊，尤其是在投资餐馆方面。 需要注意的是，住宅区一楼的许多商店都不允许从事餐饮业，甚至沿街也不允许。在投资商店之前，我们必须知道是否有厨房和卫生设施，以及它是否可以用于餐饮业。店面的内部结构和大小也很特别，比如楼层的高度，是否加夹心层（或送夹心层）等等。如果底层商铺高度超过5米，投资者可自行安装夹层。一楼是商务用房，二楼是生活用房或小办公室用房。这是最理想的商店。 需要注意的是，商铺的结构和模式不能乱，户型结构要合理，有效使用面积要高。这样的商铺一方面便于操作；另一方面物业公司也便于管理，因此商铺的价值也会相应提高。购买商铺时，要注意室内装修和设备，尤其是房屋的装修。 一般来说，二手商店都是装饰性的，有的还配备了各种设备。双方签订销售合同时，最好另行签订附件，即房屋设备装修清单。列出设备和装修费用，比如是否包含在房屋总价中，可以打多少折，以免日后与原房东和邻居发生冲突。 注7：税费类别 店铺销售需要缴纳税费，个人投资者必须明确这些税费。因为，这些费用占房价的比重很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，都要在协议中明确说明。有人建议，如果是企业出售的商铺，有的可以股权转让的形式进行投资。据说用这种方法可以合理地避免一些税收。注8：按揭贷款投资商铺时，必须了解房地产按揭贷款的相关知识。 目前，银行对商铺贷款的审批非常严格。最低面积标准定为50平方米，最低总价定为40万元，贷款比例大多为50%。对于拥有独立产权的商铺和分割商铺，按揭审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及未来规划搬迁或邻居物业纠纷等问题。 商铺按揭贷款前，投资者必须到银行进行评估，评估价格通常由商业银行委托的评估公司确定。一般来说，估计价格不会超过评估价格，而实际抵押比例的商店将低于50%。注9：回报时间长期回报是商铺投资的关键。从国内外大型商业地产开发的经验来看，优质商铺的长期租金收入远高于前期投资。 对于店铺投资，“位置、位置或位置”仍然适用。而且，商铺的投资通常与回报成正比，但也有一些特殊情况。 例如，一些城乡结合部的商店在新建时就被遗漏了。然而，随着城市化进程的加快，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路的开通、公共设施的建设等，房价或商铺价格都会上涨，这将促进商铺投资的升值。当然，不是每个人都能看到这种“潜力店”，最主要的是耐得住寂寞。 如果在大型商业地产项目中投资商铺，应该关注开发商的素质，包括实力、能力、诚信、专业性和知名度，这与商铺的投资回报率密切相关。因为，这涉及到开发商对未来市场的培育和对商铺的统一管理。 注10：市场因素 市场因素对商店的影响至关重要，包括宏观、中观和微观因素。有些是可以预见和控制的，但有些是不可预测的，这取决于投资者自身的整体素质。你知道吗 |
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