| 问题 | 同一套房子的两个抵押权怎么办？未来房屋的抵押登记需要什么材料 |
| 释义 |
如何处理同一房屋的两项抵押权，优先受偿权是抵押权人对抵押房屋的重要权利之一。同一房屋设定多个抵押权的，抵押人不能履行债务，抵押权人需要实现抵押权的，拍卖、变卖抵押房屋的价款由第一抵押权人按照债权登记额先行支付，然后依次由下一个抵押权人。这意味着，如果前抵押权人已将出售抵押物的全部收益付清，后抵押权人将无法实现抵押，并遭受经济损失。因此，优先受偿权是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。根据《民法典》第414条（自2021年1月1日起施行），同一财产抵押给两个以上债权人的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，应当按照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，清偿顺序为：按登记时间确定；（二）抵押物已登记的，在未登记前清偿；（三）抵押物未登记的，有记载的，按债权比例清偿。 其他可登记担保权益的清偿顺序参照前款规定。《民法典》施行前，《物权法》第199条规定，同一财产抵押给两个以上债权人的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的支付顺序为：。抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；登记的先后顺序相同的，按照债权的先后顺序清偿，按比例清偿。已登记的抵押优先于未登记的抵押。抵押未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，登记的抵押物优先于未登记的抵押物，在同一登记的抵押物中，登记的时间决定了赔偿的顺序。登记时间，是指登记机关批准抵押登记并在登记簿上记载的时间。为解决提前登记的抵押物因债权减少变更登记，且变更登记时间晚于后登记的抵押物，是否改变还款顺序的问题，应首先确定债权数额减少的变更登记影响抵押权的顺序，登记时间是取决于抵押权设立的登记时间，还是取决于抵押权变更的登记时间。但需要指出的是，《物权法》第194条也规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的优先权。因此，由于抵押权人放弃了抵押顺序，抵押权变更登记必然会改变抵押顺序。债权减少额变更登记是抵押权变更登记的内容之一。根据上述对抵押权变更登记的理解，其不变更抵押主体，仅变更抵押物的客体和内容，不影响抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记是一种顺序从属关系。笔者认为，抵押权效力产生于抵押权设立登记之初，但抵押权变更登记并不改变抵押权效力。因此，因债权数额减少而进行的抵押权变更登记，不影响抵押权的顺序，抵押权顺序的登记时间以抵押权设立的登记时间为准。 办理期房抵押登记需要哪些材料 提交的文件： 1、期房抵押申请 2、预购（售）合同（已登记的整套预售合同） 3、抵押合同 4、，开发商抵押同意书 5、借款合同 6、委托书及代理人身份证明复印件 7、登记机关认为必要的其他文件基于以上，本文对抵押的相关内容进行了梳理。可见，由于房地产市场资金短缺，延期交付甚至破产的现象屡见不鲜，这使得作为抵押标的的未来房屋不一定成为现房，并可能导致抵押物流失的风险。对于更多的问题，律师事务所提供专业的法律咨询服务。你知道吗 |
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