问题 | 我早年买的宅基地房子被拆迁后,拆迁款该由谁来负责 |
释义 |
案例概述 秦先生早年来北京工作。1993年,他在海淀区某村张女士的宅基地上买了一套房子。双方当着村委会的面写了一份买卖协议。总价是36000元。合同签订当天,他付款交房。由于宅基地使用证暂时不能更名,仍登记在张女士名下。双方和平相处到2014年。2014年,根据政府规划,秦先生所在的村庄被纳入征收范围。张女士知道后,找到秦先生,说房子卖的时候价格这么低,现在她希望双方能分享拆迁的利益。秦先生当即表示反对。张女士还说,秦先生不是村里的村民,买不到宅基地。由于双方的房屋买卖协议无效,张女士只需返还秦先生的购房款3.6万元,所有拆迁利益应归张女士所有。 秦先生认为,协议是在村委会在场的情况下签订的,而且还有村委会的印章。合同怎么会无效呢?另外,他买了3套房子,又改扩建了8套房子。如果合同无效,需要全部退还。而且,1997年,秦先生将户口迁到了本村,交易至今已有20多年,已经过了法律规定的最高诉讼时效。 在诉状中,张女士将秦先生起诉至法院,要求确认双方宅基地上的房屋买卖合同无效。律师指出,农村宅基地上的房屋销售不同于普通商品房和二手房的销售。根据《土地管理法》和《物权法》,农村宅基地属于村集体。村集体组织中的村民只有宅基地使用权,宅基地只能在集体经济组织内部流转。因此,宅基地上的房屋买卖应当符合《土地管理法》和《物权法》的有关规定,否则买卖合同可能因违反法律、行政法规而无效。然而,并不是所有的宅基地房屋买卖合同都是无效的,也有例外。 律师说,在实践中,合同生效的情况通常有以下几种:一种是合同签订后,买受人将户口迁往村里。根据有关法律规定,本合同在集体范围内转让的,是真实有效的。或者土地的性质改变了。比如,由于被征收土地的性质已由农村集体所有制转变为国有土地,相关法律并未对国有土地上房屋购买者的身份进行限制。因此,土地性质变更为国有土地后,相应的房屋买卖合同也将生效。另一种情况是,房子被很多人卖了,最后的买主是村里人,他们符合购买宅基地上房子的条件。那么这一系列的房屋买卖合同就是有效的了。 结合本案,秦先生虽然在签订合同时不是村民,但他于1997年将户籍迁到村里,符合村集体内部宅基地使用权流转的规定。张女士和秦先生的房屋买卖是双方的真实意思表示,因此合同合法有效。律师说,虽然这桩买卖已经有20多年了,但此案还没有通过诉讼时效。确认合同无效是一种成立权,不受诉讼时效的限制。 如果秦先生没有将户口迁到村里,诉讼期间土地性质没有改变,那么张女士和秦先生签订的房屋买卖合同无效。根据合同法规定,合同无效后,应当返还合同取得的财产;无法返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。张女士需要退还秦先生的购房款,包括房屋扩建的折扣补偿款。同时,秦先生和张女士在合同中均存在过错,双方根据过错程度承担相应责任。你知道吗 |
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