| 问题 | 预售合同未订立时是否适用定金罚则 |
| 释义 |
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方当事人的原因致使出卖人不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人；因不可归责于双方当事人的原因致使商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还买受人。因此，预售合同仍然适用《定金法》。 案例分析 2015年4月18日，戴某与丈夫邱某作为乙方，与甲方某开发商签订《住宅订货协议》，约定乙方向甲方支付定金5万元，并为甲方订购一套房屋，面积248.26平方米，销售单价7720元/平方米；如乙方选择在甲方通知的签约日前放弃已取得的房产购买权，或在合同到期日未签约，5万元定金不予退还；如甲方在签约日前将该房屋转售给他人签约之日，应双倍返还定金给乙方。 同一天，开发商开具收据称收到戴某、邱某的定金5万元，并通知戴某于4月25日与开发商签订正式的商品房预售合同。 戴相龙4月25日到开发商处洽谈。因为他想在丈夫邱某回来后签合同，所以要求推迟签合同。开发商也表示同意，并没有向戴某出示商品房预售合同文本。5月7日，戴某向开发商提交了一份书面意见，意见中称：“2004年5月7日我与开发商签订合同时，要求所购房屋装修标准与样板房一致，并删除了“样板房仅供参考，开发商保留本合同附件二“最终解释权”。因为开发商不能给一个明确的答复，我需要改天再签。”开发商销售部副经理廖先生在书面意见中指出：“客户的意见已经收到了。”5月9日，开发商告知戴某，因未于4月25日与开发商签订商品房预售合同，违反了购房协议约定，没收了原协议项下的定金。双方发生纠纷后，谈判失败，戴某提起诉讼。首先，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，规定出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人定金的，等作为订立商品房买卖合同的担保，出卖人因一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当依法履行；因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还给甲方买方。预付合同的意义在于在公平和诚实信用的原则下为双方的进一步协商创造条件，最终达成一份正式、完整的合同。因此，在继续协商的过程中，如果一方违反公平、诚实信用原则，或否认聘任合同中约定的条件，或提出对方不能接受的不合理条件，或者拒绝继续协商订立商品房预售合同的，将构成预售合同违约，应当按照预约合同约定承担违约责任，否则，以后，如果在公平、诚实信用的原则下进行协商，仅从自身利益出发，不能就其他条款达成一致，导致商品房预售合同无法订立的，将承担违约责任，不可归责于双方。在这种情况下，应终止预售合同，退还已付定金。 3。订单协议中“到期不签字”的理解。预约的功能是在公平和诚实信用的原则下为订立本合同创造条件。从这种理解来理解订货协议中的“到期不签字”，显然不包括因不能归责于双方的原因而到期不签字的情形。如果我们把“到期不签”理解为不管什么原因，只要戴某到期不签，就是违约。这势必使戴某处于不利地位，要么失去定金，要么被迫无条件接受开发商提供的商品房预售格式合同，这显然违背了公平和诚实信用原则。 4。事实上，戴某确实在4月25日到开发商那里签了合同。因为他想在丈夫邱某回来后签合同，所以要求推迟签合同。开发商也同意了，没有给他看商品房预售合同文本。此后，由于双方未能就本合同附件二“样板房仅供参考，开发商保留最终解释权”的内容达成一致意见，应当考虑的是，4月25日商品房预售合同未能签订的原因是双方协商不成，双方均无理由对购房协议表示遗憾。因此，不应适用定金的处罚，开发商应向戴某交纳定金5万元返还。你知道吗 |
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