| 问题 | 优先承租权是不是房屋先买权的前提条件 |
| 释义 | 离异夫妻：到底谁是房主 2000年初，刘女士与前夫许先生的婚姻走到了尽头，双方都想离婚，但在夫妻十年期间的共同财产分割和住房使用权的分配问题上，双方无法达成一致。2001年6月，刘女士向法院提起离婚诉讼，法院判决刘女士与许先生离婚，夫妻共同财产一一分割，对于双方承租的公房(系许先生单位分配的直管公房)，法院判决由许先生继续承租，刘女士应在判决生效后6个月内迁出该房，而许先生应在刘女士搬出时付给刘女士经济补偿8000元。判决生效半年后，刘女士不服判决，拒绝搬出。2002年1月，许先生向一审法院申请强制执行，但每次执行时刘女士又哭又闹，所以一拖两年也没解决。房子被前妻住着，自己还要给她支付水、电、房租费，许先生很不甘心。2004年2月，许先生趁房改时将房买下，并到中介公司登记卖房。 买房者：买了房屋住不进 说来也巧，安徽来宁打工的小王正想买套房子和女友结婚。这家中介公司的业务员就向小王鼓吹这套房屋的好处，并承诺包办过户、贷款等所有手续，小王于是就定下了这套房子。不久，小王和女友回老家结婚了，中介公司也将房子的手续办好了。小王带着新婚妻子兴冲冲去看房。小王拿钥匙开了门，却不想与一位女士撞了个满怀。女士问他怎么会有她家的门钥匙，而小王也责问女士为什么跑到他家来。结果，小王不仅没拿到房，还被刘女士骂了个“狗血喷头”。气愤的小王只好去找中介公司解决问题，中介公司派人代小王去要房，但结果也是被刘女士连打带骂赶了出去。中介公司找许先生，但许先生早已出国无从寻找了。小王三天两头地朝中介公司跑，可到后来，中介公司因为生意不好也关门大吉了。小王这下傻眼了：自己的房子给别人占着，自己还要还银行的贷款。哪有这个道理!2005年底，小王将刘女士告上了法院，要求刘女士立即迁出。刘女士接到起诉书后毫不示弱，也向法院起诉，主张小王与许先生签订的《房地产买卖协议》无效。 法院：优先购买权难成立 今年8月，法院公开审理此案。在法庭上，刘女士认为，自己在这套房中住了10多年了，应该有优先购买权，前夫凭什么将房子卖给他人?!前夫的做法是严重侵犯了自己的合法权益。刘女士要求法院认定买卖合同无效。但是法院认为：刘女士主张优先购买权应当证明自己对房产享有合法的承租权，但根据离婚案件已生效的判决，刘女士对有争议的房产只有6个月的暂住权，其后就应当迁出，对房产不再享受任何权利，刘女士居住在该房内无法得到法律的保护。此外刘女士也没能证明在法院判决之外她和前夫之间存在合法的租赁关系，因此其主张前夫许先生与小王的房产买卖协议无效的诉讼请求是不能成立的。 律师：先买权是有条件的 优先购买权又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某种特定财产的权利。在房地产买卖关系中，房产的合法共有权人和合法承租人均享有优先购买权，如果在同一房产买卖关系中，共有权人和承租人都主张优先购买的，首先由共有权人行使优先购买权。优先购买权的行使必须符合在同等条件、同等价位下主张购买的必要条件，如果共有权人或承租人并不要求购买，或要求以更优惠的价格、条件购买，这就不符合优先购买权的行使条件。刘女士既非争议房产的合法共有权人,也非合法承租人，甚至都没有主张要求购买，就以优先权被侵犯为由主张前夫与他人的房产买卖协议无效，自然无法得到法院支持的。 |
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